Аналитические обзоры

Март 2015 года

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА НЕДВИЖИМОСТИ  


Одной из наиболее развивающихся составляющих рынка недвижимости является рынок жилых помещений, формируемый за счет строительства жилых домов и инвестиционной деятельности в жилищное строительство, приватизации объектов жилищного фонда и продажи муниципальных квартир, осуществление операции с жилыми помещениями, находящиеся в собственности граждан и т.д. 
Одним из критериев успеха и перехода на вышестоящую ступень социальной иерархии является приобретение нового жилья. В странах с развитой экономикой семья меняет жилье через каждые 8-12 лет. Для российских граждан смена или покупка жилья - обычно самое крупное и значимое событие, приобретение, которое они совершают в среднем не чаще двух раз в жизни. 
Для целей оценки квартир анализировался рынок жилой недвижимости. Информацию по сделкам на рынке жилья представляли риэлторские и консалтинговые фирмы, анализ рынка предложений проведен на основании интернет – источников: www.ufa.irr.ru, www.v-nedv.ru, www.expert-russia.ruwww.avito.ru и др. 
  

Рынок жилой недвижимости Уфы на 01 марта 2015 г. 
Таблица 1.
Средняя удельная цена предложения на "вторичном рынке", тыс. руб./кв. м
Микрорайон Планировка квартиры
Хрущевка Стандартная и улучшенная
1-комн. 2-комн. 3-комн. 1-комн. 2-комн. 3-комн.
проспект Октября (Юг) 65-95 62-86 61-79 75-98 70-95 69-89
проспект Октября (Север) 64-93 61-85 59-79 69-97 65-94 65-86
Блюхера 62-89 59-82 58-74 67-96 62-84 60-76
Российская 63-83 63-80 61-72 68-87 65-84 62-73
Комсомольская 64-83 63-80 62-74 70-94 68-81 65-92
Центр 72-96 70-94 68-88 70-100 68-96 64-94
Район Центр. Рынка 70-88 68-82 62-76 69-99 67-95 57-94
Зеленая роща 68-94 65-85 58-83 72-96 64-96 60-86
Район ТЦ Башкирия 63-90 62-80 61-78 71-90 61-81 59-76
Сипайлово - - - 60-91 58-86 56-80
Черниковка 60-76 54-69 47-63 55-82 53-75 50-73
Инорс 64-69 57-67 45-59 50-77 53-73 47-71
Дема 64-78 55-65 52-64 53-79 52-73 46-71
Шакша 46-57 43-53 37-47 48-60 45-55 37-49
Затон 56-75 51-61 49-59 55-79 51-73 49-69
Источник: диапазон цен приведен исходя из анализа рынка жилой недвижимости 
ЗАО «Эксперт-Оценка» (www.expert-o.ru) 

  

Анализ комнат 

Если говорить о комнатах, то они пользуются повышенным спросом на рынке вторичного жилья, их главное преимущество - это небольшая площадь по сравнению c площадью квартир, следовательно, и цена комнаты меньше стоимости однокомнатной квартиры. Стоимость комнаты зависит от того, на сколько собственников квартира, сколько комнат в квартире, есть ли в комнате выход на балкон (лоджию), санитарный узел раздельный или совмещенный и т.д. 
Колебания цен на комнаты в разных районах города отличаются так же как и средние цены на них. Так, в Черниковке, цена за 1 кв. м. комнаты в квартире со стандартной планировкой может составлять 55 000 руб. за 1 кв. м., тогда как в этих же районах Черниковки цена за 1 кв. м комнаты, с такой же площадью может достигать 83 000 руб. за 1 кв. м. жилой площади. 
Сильное колебание цен объясняется тем, что на продажу выставляются комнаты в домах старой постройки и в новых домах. Но здесь нельзя забывать про внутреннюю отделку комнаты, количество комнат (хозяев) в квартире, условиях аренды, наличия/отсутствия мебели и т.д. 
  

Диапазон цен и средние цены за 1 кв. м на комнаты на 01 марта 2015 года представлены в таблице: 
Таблица 2.
Местоположение Средняя цена предложения за 1 кв. м  (тыс. руб.) Диапазон цен 
(тыс. руб./ кв. м)
проспект Октября 83 73-115
Блюхера 80 75-97
Российская 80 80-100
Комсомольская 85 80-120
Центр 89 84-92
Район Центр. рынка 89,5 82-102
Зеленая роща 87,5 79-100
Сипайлово 82,5 86-105
Черниковка 69 60-102
Инорс 63,5 60-85
Дема 71 60-90
Шакша 61 47-75
Затон 64 55-92
Источник: диапазон цен приведен исходя из анализа рынка жилой недвижимости 
ЗАО «Эксперт-Оценка» (www.expert-o.ru) 

  

Диапазон цен на 1 кв. м квартир на рынке первичного жилья на 01 марта 2015 г., тыс. руб. 
Таблица 3.
Местоположение
Диапазон цен на 1 кв.м. квартиры на 01.03.2015г.
Средне рыночная цена 
1 кв. м., 
 тыс. руб.
Жилой комплекс/ улица 1- 
комнатные
2-х 
комнатные
3-х 
комнатные
4-х и 
более 
 комнат
ул. Бакалинская, д. 64/1, 64/2 
ЖК «СтройФедерация»
90 78 77 - 82
ЖК «Белая река» 60 65 60 - 61,7
ул. Цюрупы, д. 156/4 64 63-64 64 - 63,8
ул. Гоголя, д. 78 71-73 69-70 67-70 - 70
ул. Ахметова, д. 300/2 49 44-45 35-48 - 41,5
бульвар Баландина  д. 7 45-67 40-62 43 - 46
ул. Кирова, 43/2 (ул. Кирова – ул. Пархоменко) 45-60 44-49 52 56 50
ЖК «Альбатрос» 67-71 50-70 46-65 - 61,5
ул. Владивостокская д. 4 57-62 55-60 54 - 56,5
ул. Летчиков  д. 1/3, д. 26/3 51-60 34-50 33-37 - 37
ул. Зорге д.61, д. 62, д.63, 63/2, д. 69, д. 69/1 67-76 61-71 58-75 60-68 67
ул. Ладыгина, д. 11 ЖК «Бульвар» 64-70 52-60 52 - 58,3
ул. Первомайская, д. 71/3 49-61 45-55 43-52 - 50,8
Ул. Российская д. 30, д. 16, д. 32 55-58 50-58 49-55 - 54,2
ЖК «Агидель», в границах ул. Ленина, 
ул. Пермской, ул. Крупской
70-75 - 67 65 68,1
ЖК «Green park», ул. Менделеева, д. 156/2, 156/2Б 91 91 91 - 91
ЖК «Юл-Ай», ул. Сун-Ят-Сена - 74 65-70 - 70,8
ул. Сочинская 15/2 53-67 52-62 51-60 - 62,9
ЖК «Воскресенкий» Бульвар Давлеткильдиева 62 60 58 - 60
ул. Союзная, д. 13/2, д.13/3, д. 15/3 40-47 43-45 - - 43,8
ул. Дагестанская , д. 10 с А, д. 10 с Б, д. 11, 
д. 12/9, д. 13
42-47 42-45 39-42 - 43
ЖК «Фестиваль» ул. Комсомольская, д. 3 - 72 65 63 66,6
ЖК «Уфимский Кремль» ул. Октябрьской
революции д. 5, д. 23, д. 27, д. 13
84 83-84 79-81 79-81 81,9
ЖК «Глумилино» ул. Новогорная д. 2, д. 3, д. 4,  д. 5 61-64 59-61 57-58 - 60
ЖК «Дом у озера» бульвар Ибрагимова, 28/1 - 80 75-80 - 78,8
ЖК «Панорама» 73-82 73-78 70-75 65 75,1
ЖК «Яркий» 59-61 57 55 - 57,3
ЖК «Эверест» - 73 69 - 71
ЖК «Седьмое небо» 57 56-57 52 51 54
Эко-парк «Сосны» 55-56 50 46-47 - 50,7
ЖК «Квартал мира» 83 60 56 - 66
ЖК «Арена» ул. Ленина 120/1, 120/2 78 72-76 75-78 76-75 76
ЖК «Кольцо» 50-54 48-52 46-50 - 53
ЖК «Столица» 65 60 65 - 63,3
ЖК «Эрмитаж» 70-77 67-74 60-100 73-100 77,6
ЖК «Четыре сезона» 72-73 68-72 64 - 68,8
ЖК «Черемушки» 60-62 56 55 - 58,5
ЖК «Art Plaza» 60-63 57-62 57-60 - 60
ЖК «Риверсайд» 65-70 61-62 62-64 - 64
Источник: диапазон цен приведен исходя из анализа рынка жилой недвижимости ЗАО «Эксперт-Оценка» (www.expert-o.ru

  

Ценообразующие факторы, их влияние на стоимость: 

  
Разница цен в стоимости 1 кв.м. жилья в зависимости от этажа квартиры: Цены квадратного метра одинаковых квартир, но расположенных на разных этажах высотных домов на рынке жилой недвижимости отличаются. Исходя из проведенного анализа рынка недвижимости для малоэтажных домов цены на квартиры, расположенные на средних этажах в среднем выше на 3% стоимости квартир, расположенных на крайних этажах. В многоэтажных домах, такая разница в стоимости квартир в среднем составляет 4 %. 
Разница цен в зависимости от наличия у квартиры балкона или лоджии: 
На основании информации, полученной на рынке жилья, по опросу риэлтерских агентств известно, что квартиры с наличием балкона или лоджии на 3 % дороже, чем квартиры без балкона или лоджии. 
Разница цен в зависимости от материала стен: 
На основании информации, полученной на рынке жилья, цены на квартиры в домах с кирпичными стенами или монолитными стенами, облицованными кирпичом выше цен на квартиры в панельных домах, в среднем, на 3,5%. 

Таблица 4.

Физические характеристики Диапазон коэффициентов корректировок Среднее значение диапазона корректировки Среднее значение корректировки, %
Материал стен      
Кирпич (монолит+кирпич, монолит) / панель 0,96 - 0,97 0,965 3,5
Балкон / лоджия 0,96 – 0,98 0,97 3
Этажность      
Многоэтажные дома 0,95 – 0,97 0,96 4
Малоэтажные дома 0,96 – 0,98 0,97 3

По данным расчетов оценщика 
  

Варианты ремонта квартир 

Внутренняя отделка в жилых помещениях отличается по ее виду (классу/категории), согласно данным, опубликованных на сайте http://andronika.on.ufanet.ru/prices_renov.html, существуют следующие виды внутренней отделки: 
- Косметический 
- Экономичный 
- Капитальный 
- Люкс 
- Эксклюзив 
Каждому классу соответствует характерный перечень работ с применением определенных материалов. Ниже приводится таблица с усредненными ценами на все виды ремонта. 

Таблица 5.
Наименование диапазона Ценовой интервал,
руб./м2
Примечания
Косметический 3000-4499 Это самый простой вид ремонта, обычно включающий в себя качественное выполнение отделочных работ, которые не затрагивают конструкцию и основные сантехнические и электрические магистрали. По содержанию, обычно включает в себя: 
- малярные работы; 
- замену выключателей и электророзеток; 
- отделку и покраску окон, подоконников, дверей; 
- и другие работы, связанные с относительно незначительными трудозатратами. 
Данный вид ремонта не требует, как правило, подготовки поверхностей и работа производится только с чистовыми материалами.
Экономичный 4500-5999 Включает в себя, в частности, следующие работы: 
- частичная замена половых покрытий и напольных плинтусов; 
- частичная замена электротехнического оборудования; 
- и другие работы, связанные с относительно незначительными трудозатратами.
Капитальный ремонт (бизнес) 6000-7999 Обычно, данный вид ремонта, связан с: 
- частичной (по необходимости) перепланировкой без затрагивания несущих конструкций; 
- выравниванием и оштукатуривание стен, потолков и откосов; 
- частичной или полной заменой электропроводки и сантехники; 
- установкой новых дверей и окон; 
- остеклением и утепление балконов и лоджий; 
- устройством двух-уровненных подвесных потолков; 
- монтажом сантехнических коммуникаций и оборудования; 
- полной или частичной заменой электрокоммуникаций и оборудования; 
- частичным монтажом систем вентиляции и кондиционирования; 
- укладкой напольных покрытий; 
- и некоторые другие работы.
Люкс 8000-10999 Этот вид ремонта  производится по дизайн проекту, специально разработанному для Заказчика, и учитывает все предпочтения и предполагает обязательный авторский надзор.
Включает в себя, по желанию Заказчика: 
- перепланировку помещений; 
- выравнивание и оштукатуривание стен, потолков, откосов по евростандарту; 
- демонтаж и возведение перегородок; 
- отличается геометрически точным выравниванием стен, потолков, углов по евростандарту; 
- установку новых дверей, окон; 
- остекление и утепление балконов и лоджий; 
- устройство многоуровненных подвесных потолков; 
- монтаж сантехнических коммуникаций и оборудования; 
- полную или частичную замену электрокоммуникаций и оборудования; 
- монтаж систем вентиляции и кондиционирования; 
- укладку напольных покрытий; 
- и многие другие работы.
Эксклюзив От 11000 Включает полный комплекс отделочных работ по предварительно разработанному специально для Заказчика дизайн-проекту с обязательным авторским надзором. Как правило, такой вид ремонта предполагает согласование перепланировки и согласование проекта по электрике.

  

Ипотека 

Существенное падение цен на нефть (до уровня $60 за баррель) в конце года в условиях санкций, ограничивающих возможность привлечения средств на западных финансовых рынках в середине декабря 2014 г., совпало с периодом выплат российскими компаниями по имеющимся валютным заимствованиям. Сочетание этих факторов на фоне ожидания дальнейшего роста цен на нефть привело к резкому падению курса рубля и вызвало ответное решение "Банка России" о повышении ключевой ставки с 10,5% до 17% годовых. В таких условиях стоимость фондирования для банков резко выросла. Для удержания клиентов они вынуждены были поднимать ставки по депозитам. На этом фоне у банков возникла необходимость срочно пересматривать ставки по ипотечным кредитам. Так, Сбербанк России повысил ставки по ипотечным кредитам до 17-19%, "ВТБ 24" – до 16,95%, а ряд мелких и средних банков – до 17–20%. Многие участники приостановили прием заявок на ипотечные кредиты и переносят сроки подписания кредитных договоров. Массовым явлением становятся случаи аннулирования уже полученных заемщиками одобрений о выдаче ипотеки. Но, несмотря на ужесточение условий, банки по-прежнему отмечают высокий спрос на ипотечные кредиты, связанный в первую очередь с желанием граждан инвестировать имеющиеся у них средства. В условиях повышенного спроса о повышении цен объявляют и многие застройщики, что дополнительно стимулирует население не откладывать покупку жилья. 

  

СТАВКИ ПО СОБСТВЕННЫМ СТАНДАРТНЫМ ПРОГРАММАМ ВЕДУЩИХ ИПОТЕЧНЫХ БАНКОВ НА ПОКУПКУ НЕДВИЖИМОСТИ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ 
Таблица 6.
Название банка Ставка в рублях
минимальная максимальная
1. Абсолют Банк 16,5 18
2. Альфа-Банк 17,8 18,6
3.Газпромбанк 19 24,6
4.Банк Открытие 18,5 19,25
5.Уралсиб 16,5 17,5
6.Сбербанк 17 19
7.Райффайзенбанк 17,5 18,75
6. ЮниКредит Банк 21 21,5
7.Росбанк 18,8 20,05
8.ВТБ-24 15,25 16,95
9.Татфондбанк 20,99 22,99
10.Банк Москвы 15,95 16,95

                                                                                                    

СТАВКИ ПО КРЕДИТАМ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ ЖИЛЬЯ НА ЭТАПЕ СТРОИТЕЛЬСТВА 
Таблица 7.
Название 
банка
 Ставка в рублях
Минимальная 
(на этапе строительства/ после государственной регистрации прав собственности)
Максимальная
(на этапе строительства/ после государственной регистрации прав собственности)
1. Абсолют банк 19,45 24,45
2.Юникредит банк 21 21,5
3.ВТБ 24 15,95 16,95
4.Татфондбанк 21,49 21,99
5.Райффайзенбанк 17,5 18,75
6.Газпромбанк 19,6 24
7. Сбербанк 16 17
8.Банк Открытие 18,75 19,25
9. "Уралсиб" 21,5 23
10.Альфа банк 17,8 18,6
11.Банк Москвы 15,95 16,95

  

Выводы: 

Средняя рыночная цена не только не падает, но даже немного повысилась за первые месяцы 2015 года. Это не улучшение ситуации на рынке, не доступность ипотеки, а лишь  инфляция. Рост потребительских цен и ее темп в начале года был настолько высок, что снижение реальной покупательской способности не смогло побороть ее на цифрах. Правда, торг в сделках присутствует, но с середины февраля, когда стабилизировался курс валют, его размеры составляют не более 100 тыс. руб. и очень редко больше. Причем те, кто не торопится со сделкой, часто на торг почти не готовы. 
Часть спроса перешла с новостроек на вторичный рынок в силу резкого ограничения банками кредитования новостроек. Ипотека на вторичном рынке уже не столько пугает процентными ставками, сколько недоступна из-за низкого коэффициента конвертации (не более 2-3 одобренных из 10 с достаточной суммой, и еще пара из тех же десяти одобренных, но с суммой, которая уже нереальна для покупки, занижена банком). 
Тенденция ближайшего года на вторичном рынке -  медленное движение между 68 и 65 тыс руб за кв.м. – коридор волатильности цены  на будущие месяцы, и возможное инфляционное повышение с осени. Волатильность рынка – всегда показатель борьбы двух тенденций, двух сил. В нашем случае -  инфляции на повышение цены и снижение покупательной способности и ипотеки на понижение. Пойдет ли цена снова вверх, или колебания закончатся «найденной» точкой равновесия рынка, покажет общеэкономическая ситуация, и экономические новости. Скорее всего, до конца 2015 года среднерыночная цена вторичного рынка не превысит 70 тыс. руб. за кв.м. Самые ликвидные квартиры сегмента – типовые 1- и 2-комнатные, являющиеся альтернативой строящемуся сегменту, находятся в диапазоне цен от 60 до 78 тыс. руб. за кв.м. 
  

 Источник: www.expert-russia.ru