Аналитические обзоры

Ноябрь 2015 года

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Одной из наиболее развивающихся составляющих рынка недвижимости является рынок жилых помещений, формируемый за счет строительства жилых домов и инвестиционной деятельности в жилищное строительство, приватизации объектов жилищного фонда и продажи муниципальных квартир, осуществление операции с жилыми помещениями, находящиеся в собственности граждан и т.д.
Одним из критериев успеха и перехода на вышестоящую ступень социальной иерархии является приобретение нового жилья. В странах с развитой экономикой семья меняет жилье через каждые 8-12 лет. Для российских граждан смена или покупка жилья - обычно самое крупное и значимое событие, приобретение, которое они совершают в среднем не чаще двух раз в жизни.
Для целей оценки квартир анализировался рынок жилой недвижимости. Информацию по сделкам на рынке жилья представляли риэлторские и консалтинговые фирмы, анализ рынка предложений проведен на основании интернет – источников: www.ufa.irr.ru, www.v-nedv.ru, www.expert-russia.ru, www.avito.ru, www.domofond.ru и др.
 

Рынок жилой недвижимости Уфы на 01 ноября 2015 г.
Таблица 1.
Средняя удельная цена предложения   на "вторичном рынке", тыс. руб./кв. м
Микрорайон Планировка квартиры
Хрущевка Стандартная и улучшенная
1-комн. 2-комн. 3-комн. 1-комн. 2-комн. 3-комн.
проспект Октября (Юг) 61-77 59-74 55-71 68-85 65-83 59-80
проспект Октября (Север) 64-75 56-70 55-69 65-83 63-82 62-78
р-н «ул. Зорге» 58-76 59-72 57-67 69-83 65-82 64-79
Блюхера 57-73 56-69 55-68 63-80 62-79 60-76
Российская 57-73 56-70 55-67 63-82 60-78 59-76
р-н «ул. Комсомольская» 59-76 56-73 55-71 68-83 63-79 62-78
мкр-н «Молодежный» - - - 63-81 60-78 60-75
р-н «ул. Айская» 65-85 60-75 58-69 71-89 66-79 65-75
Центр 75-87 70-83 68-81 75-95 71-90 70-88
Район Центр. Рынка 73-86 66-82 62-80 73-94 70-85 70-80
Зеленая роща 67-85 60-72 59-69 69-85 65-82 60-80
Район ТЦ Башкирия 63-81 57-71 55-67 67-84 63-75 58-72
Сипайлово - - - 65-78 60-75 56-66
Черниковка 55-68 54-62 49-57 58-70 53-63 50-60
Инорс 53-63 52-60 47-55 52-66 50-62 47-60
Дема 53-65 49-61 47-58 55-68 50-59 49-60
Шакша 40-50 36-45 34-42 45-55 42-50 33-41
Затон 52-64 47-56 42-50 57-67 49-62 45-55
пос. 8 Марта ЖК «Сосны» - - - 58-70 53-63 44-52
Источник: диапазон цен приведен исходя из анализа рынка жилой недвижимости
ЗАО «Эксперт-Оценка» (www.expert-o.ru)
Обзор рынка новостроек г. Уфы

Популярность строящегося жилья остается высокой в теории. Ипотека на новостройки, как по программе господдержки, так и по программам от застройщиков типа Госипотеки доступна, но покупатели пока неуверенны в завтрашнем дне, и боятся брать кредиты. Застройщики предлагают акции, предложенная ипотека с господдержкой результатов пока не дает.

Диапазон цен на 1 кв. м квартир на рынке первичного жилья на 01 ноября 2015 г., тыс. руб.
Таблица 2.
Местоположение Диапазон цен на 1 кв.м. квартиры  на 01.11.2015г.

Средне рыночная цена

1 кв. м., тыс. руб.

Жилой комплекс/ улица

1-

комнатные

2-х

комнатные

3-х

комнатные

4-х и

более комнат

ул. Бакалинская, д. 64/1, 64/2   ЖК «СтройФедерация» 90 78 77 - 82
ЖК «Белая река» 60 65 60 - 61,7
ул. Цюрупы, д. 156/4 64 63-64 64 - 63,8
ул. Гоголя, д. 78 71-73 69-70 67-70 - 70
ул. Ахметова, д. 300/2 49 44-45 35-48 - 41,5
бульвар Баландина д. 7 45-67 40-62 43 - 46
ул. Кирова, 43/2 (ул. Кирова – ул. Пархоменко) 45-60 44-49 52 56 50
ЖК «Альбатрос» 70-74 65-69 60-64 - 67
ул. Владивостокская д. 4 57-62 55-60 54 - 56,5
ул. Летчиков д. 1/3, д. 26/3 51-60 34-50 33-37 - 37
ул. Зорге д.61, д. 62, д.63, 63/2, д. 69, д. 69/1 67-76 61-71 58-75 60-68 67
ул. Ладыгина, д. 11 ЖК «Бульвар» 64-70 52-60 52 - 58,3
ул. Первомайская, д. 71/3 49-61 45-55 43-52 - 50,8
Ул. Российская д. 30, д. 16, д. 32 55-58 50-58 49-55 - 54,2
ЖК «Агидель», в границах ул. Ленина,   ул. Пермской, ул. Крупской 70-75 - 67 65 68,1
ЖК «Green park», ул. Менделеева, д. 156/2, 156/2Б 91 91 91 - 91
ЖК «Юл-Ай», ул. Сун-Ят-Сена - 74 65-70 - 70,8
ул. Сочинская 15/2 53-67 52-62 51-60 - 62,9
ЖК «Воскресенкий» Бульвар Давлеткильдиева 62 60 58 - 60
ул. Союзная, д. 13/2, д.13/3, д. 15/3 40-47 43-45 - - 43,8
ул. Дагестанская , д. 10 с А, д. 10 с Б, д. 11,   д. 12/9, д. 13 42-47 42-45 39-42 - 43
ЖК «Фестиваль» ул. Комсомольская, д. 3 - 72 65 63 66,6
ЖК «Уфимский Кремль» ул. Октябрьской революции д. 5,   д. 23, д. 27, д. 13 84 83-84 79-81 79-81 81,9
ЖК «Глумилино» ул. Новогорная д. 2, д. 3, д. 4, д. 5 61-64 59-61 57-58 - 60
ЖК «Дом у озера» бульвар Ибрагимова, 28/1 - 80 75-80 - 78,8
ЖК «Панорама» 73-82 73-78 70-75 65 75,1
ЖК «Яркий» 58-69 57 57 - 60
ЖК «Эверест» - 73 69 - 71
ЖК «Седьмое небо» 57 56-57 52 51 54
Эко-парк «Сосны» 55-56 50 46-47 - 50,7
ЖК «Квартал мира» 83 60 56 - 66
ЖК «Арена» ул. Ленина 120/1, 120/2 78 72-76 75-78 76-75 76
ЖК «Кольцо» 50-54 48-52 46-50 - 53
ЖК «Столица» 65 60 65 - 63,3
ЖК «Эрмитаж» 70-77 67-74 60-100 73-100 77,6
ЖК «Четыре сезона» 72-73 68-72 64 - 68,8
ЖК «Черемушки» 60-62 56 55 - 58,5
ЖК «Art Plaza» 60-63 57-62 57-60 - 60
ЖК «Риверсайд» 65-70 61-62 62-64 - 64
Источник: диапазон цен приведен исходя из анализа рынка жилой недвижимости
ЗАО «Эксперт-Оценка» (www.expert-o.ru)
Ценообразующие факторы, их влияние на стоимость:

Изучив анализ рынка жилой недвижимости, можно выделить основные ценовые факторы, влияющие на стоимость жилой недвижимости.
К таким факторам относятся:
- Материал стен,
- Наличие балкона или лоджии,
- Этаж расположения квартиры и этажность дома
       Оценщик произвел расчет величины среднего значения корректировки стоимости жилой недвижимости по ценообразующим факторам, применяя метод парных продаж.
            Метод парных продаж — один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике.
Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга за исключением одного параметра (например, материала стен), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.
Результаты расчетов приведены далее.
1)   Расчет корректировки стоимости 1 кв.м. общей площади в зависимости от материала стен.
На основании информации, полученной на рынке жилья в г. Уфа, стоимость 1 кв.м. общей площади на квартиры в домах с панельными стенами или облицованными кирпичом ниже, чем на квартиры в кирпичных и монолитных домах, в среднем, 3,5%.
2)   Расчет корректировки стоимости 1 кв.м. общей площади в зависимости от этажа квартиры.
Стоимость 1 кв. м аналогичных квартир, но расположенных на разных этажах малоэтажных домов на рынке жилой недвижимости различаются. Исходя из проведенного анализа рынка жилой недвижимости, стоимость 1 кв.м. общей площади жилой недвижимости, расположенной на крайних этажах в среднем ниже на 3% стоимости 1 кв.м. общей площади, расположенной на средних этажах.
В многоэтажных домах, коэффициент корректировки стоимости 1 кв.м. общей площади квартир в зависимости от этажей в среднем составляет 0,96. Корректировка принимается равной 4%.
3)   Расчет коэффициента стоимости 1 кв.м. общей площади жилья в зависимости от наличия/отсутствия балкона или лоджии.
На основании проведенного анализа рынка жилой недвижимости выяснилось, что квартиры без балкона или лоджии дешевле, чем квартиры с балконом или лоджией в среднем на 3%.


Итоговые результаты корректировок приведены в таблице:

Таблица 3.
Физические характеристики Диапазон коэффициентов   корректировок Среднее значение диапазона   корректировки Среднее значение корректировки, %
Материал   стен      
Кирпич (монолит+кирпич, монолит) /   панель 0,96 - 0,97 0,965 3,5
Балкон /   лоджия 0,96 – 0,98 0,97 3
Этажность      
Многоэтажные дома 0,95 – 0,97 0,96 4
Малоэтажные дома 0,96 – 0,98 0,97 3
По данным расчетов оценщика
Варианты ремонта квартир

Внутренняя отделка в жилых помещениях отличается по ее виду (классу/категории), согласно данным, опубликованных на сайте http://andronika.on.ufanet.ru/prices_renov.html, существуют следующие виды внутренней отделки:
- Косметический
- Экономичный
- Капитальный
- Люкс
- Эксклюзив
Каждому классу соответствует характерный перечень работ с применением определенных материалов. Ниже приводится таблица с усредненными ценами на все виды ремонта.

Таблица 4.
Наименование диапазона Ценовой интервал,
  руб./м2
Примечания
Косметический 3000-4499

Это самый простой вид ремонта, обычно включающий в   себя качественное выполнение отделочных работ, которые не затрагивают   конструкцию и основные сантехнические и электрические магистрали. По   содержанию, обычно включает в себя:

- малярные работы;

- замену выключателей и электророзеток;

- отделку и покраску окон, подоконников, дверей;

- и другие работы, связанные с относительно   незначительными трудозатратами.

Данный вид ремонта не требует, как правило,  подготовки поверхностей и работа производится только с чистовыми материалами.

Экономичный 4500-5999

Включает в себя, в частности,   следующие работы:

- частичная замена половых   покрытий и напольных плинтусов;

- частичная замена   электротехнического оборудования;

- и другие работы, связанные с   относительно незначительными трудозатратами.

Капитальный ремонт (бизнес) 6000-7999

Обычно, данный вид ремонта, связан   с:

- частичной (по необходимости)   перепланировкой без затрагивания несущих конструкций;

- выравниванием и оштукатуривание стен, потолков и откосов;

- частичной или полной заменой электропроводки и сантехники;

- установкой новых дверей и окон;

- остеклением и утепление балконов и лоджий;

- устройством двухуровненных подвесных потолков;

- монтажом сантехнических коммуникаций и оборудования;

- полной или частичной заменой электрокоммуникаций и оборудования;

- частичным монтажом систем вентиляции и кондиционирования;

- укладкой напольных покрытий;

- и некоторые другие работы.

Люкс 8000-10999

Этот вид ремонта производится   по дизайн проекту, специально разработанному для Заказчика,   и учитывает все предпочтения и предполагает обязательный авторский   надзор.
  Включает в себя, по желанию Заказчика:  

- перепланировку помещений;  

- выравнивание и оштукатуривание   стен, потолков, откосов по евростандарту;  

- демонтаж и возведение   перегородок;  

- отличается геометрически точным выравниванием стен, потолков, углов по евростандарту;  

- установку новых дверей, окон;  

- остекление и утепление балконов и лоджий;

- устройство многоуровненных подвесных потолков;

- монтаж сантехнических коммуникаций и оборудования;

- полную или частичную замену электрокоммуникаций и оборудования;

- монтаж систем вентиляции и кондиционирования;

- укладку напольных покрытий;

- и многие другие работы.

Эксклюзив От 11000

Включает полный комплекс отделочных работ по предварительно разработанному специально для Заказчика дизайн-проекту с обязательным авторским надзором.

Как правило, такой вид ремонта предполагает согласование перепланировки и согласование проекта по электрике.

Ипотека

Запуск программы субсидирования и снижение ключевой ставки предотвратили повторение сценария 2009 года – по итогам 1 полугодия 2015 года объем выдачи ипотеки сократился на 40% против 80% в 1 полугодии 2009-го. Как и шесть лет назад, на фоне сокращения рынка резко выросла доля банков с госучастием: за 1 полугодие 2015 года она выросла до 86%, а по итогам года может достигнуть 90%. Расширение программы господдержки к концу года может оживить альтернативные сделки, дополнительно стимулировав рост сделок на рынке новостроек. По итогам года объем выдачи составит около 950 млрд рублей, а портфель вырастет на 5%, до 3,75 трлн рублей.
Без жесткой просадки: объем выдачи ипотеки в 1 полугодии 2015 года сократился на 40%, а портфель кредитов за январь-июнь даже прибавил 2,3%. Это в разы хуже результатов 1 полугодия 2014 года (+42% по выдаче и +14% по портфелю).
Крупнейшие банки с госучастием в капитале заметно усилили свои позиции на рынке: их доля в выдаче выросла с 80% в 1 полугодии 2014 года до 86% в 1 полугодии 2015-го. Ухудшение макроэкономической ситуации и резкий рост ключевой ставки Банка России в декабре 2014 года привели к резкому сокращению предложения на рынке со стороны частных банков и даже к уходу с рынка отдельных крупных игроков (например, «Нордеа Банка»). На этом фоне, начала заметно расти доля банков с госучастием в капитале. Так, Сбербанк России в 1 полугодии 2015 года увеличил свою долю в совокупном объеме выдачи до 66% (51% в 1 полугодии 2014 года), Банк Москвы – до 2,2% (1,6% годом ранее). Однако укрепление рыночных позиций сумели продемонстрировать не все банки с госучастием: доля ВТБ24 сократилась с 21 до 16%, Газпромбанка – с 4 до 1,7%.
Запущенная в марте 2015 года государством программа по субсидированию ипотечной ставки показала себя в качестве реально работающего инструмента по поддержке рынка. Доля такой ипотеки в выдаче за 1 полугодие 2015 года у ряда крупнейших участников рынка составила порядка 22–28%, а у отдельных игроков доходила до 60–75%. По оценкам RAEX (Эксперт РА), без мер господдержки объем выдачи ипотеки за 1 полугодие 2015 года мог бы сократиться более чем на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Во 2 полугодии влияние программы на рынок усилится, поскольку в этот период будет удовлетворен основной объем заявок на получение кредита. Значимый импульс рынку может придать расширение данной программы на альтернативные сделки с первичным жильем, что позволит «оживить» альтернативные сделки, однако на динамике рынка это отразится в полной мере уже в 2016 году.

Ставки по собственным стандартным программам ведущих ипотечных банков на покупку недвижимости на вторичном рынке
Таблица 5.
Название банка Ставка в рублях
минимальная максимальная
1. Абсолют Банк 12,5 15,5
2. Альфа-Банк 15 15
3.Газпромбанк 10,9 19
4.Банк Открытие 13,75 14,25
5.Уралсиб 14 16
6.Сбербанк 11,4 15,5
7.Райффайзенбанк 14,95 16,2
8. ЮниКредит Банк 11,25 18,75
9.Росбанк 11,5 13,75
10.ВТБ-24 11,4 14
11.Татфондбанк 7,7 15,99
12.Банк Москвы 7,4 14
13.МТС-Банк 11 14,5

Ставки по кредитам на приобретение жилья на этапе строительства
Таблица 6.
Название   банка  Ставка в рублях
Минимальная   (на этапе строительства/ после   государственной регистрации прав собственности) Максимальная
  (на этапе строительства/ после государственной регистрации прав   собственности)
1. Абсолют банк 11,5 13,5
2.Юникредит банк 11,25 16,75
3.ВТБ 24 11,4 14
4.Татфондбанк 7,7 17,99
5.Райффайзенбанк 11,3 16,2
6.Газпромбанк 13,75 14
7. Сбербанк 11,4 15,5
8.Банк Открытие 11,55 14,75
9. "Уралсиб" 14 17
10.Альфа банк 15 15
11.Банк Москвы 7,4 14
12.МТС-Банк 11 14,25

Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта

На рынке жилой недвижимости наблюдается относительный застой. После некоторого сентябрьского-октябрьского оживления, в результате чего темп снижения цены уменьшился. Теперь же стоит ожидать снижения цен и далее, чему помогли изменения в ФЗ № 214 «О долевом участии». Новостройки теперь точно дешевле не станут, а средняя цена вторичного рынка приблизилась к средней цене новостроек. Учитывая, что выбор новостроек различен по районам, часть покупателей начнет предпочитать «вторичку».
Вряд ли стоит ожидать продолжения оттока покупателей в сегмент новостроек. Дешевым в них могут быть только совсем новые проекты, а значит с длительными сроками сдачи. Или новые застройщики, которых никто не знает. Все покупатели, кто хотел воспользоваться программой господдержки, уже это сделали. Покупатели снова возвращаются на вторичный рынок. Поэтому и резервы стоит искать там. Не в психологических ходах и рекламных трюках, а методах, выражающихся в ощутимых цифрах.
Снижение доходов и общая напряженность свидетельствуют о том, что самым действенным способом будет снижение ипотечной ставки не на символичные 0,3-0,5 %, а до уровня 10-11 базовых %. Так как при таких минимальных ставках реальные ставки кредитов при первоначальных взносах 20-30% уже будут не меньше 12%.
С учетом всех типов готового жилья цена составила 62,7 тыс. руб./кв.м. Самый ликвидный слой небольших квартир в обжитых местах уже находится в среднем ценнике ниже 70 тыс. руб./кв.м, разрыв 1-комнатных с прочими типами снизился вдвое. Северная часть города и более отдаленные районы – ниже средней рынка, центральные - выше средней по рынку. Разброс цен на однотипные объекты велик, что дезориентирует покупателя в цене. Продавец ориентируется на максимальные цены, покупатель – на минимальные, в итоге стороны не готовы к компромиссу.
Популярность строящегося жилья остается высокой в теории. Ипотека на новостройки, как по программе господдержки, так и по программам от застройщиков типа Госипотеки доступна, но покупатели пока не уверенны в завтрашнем дне, и боятся брать кредиты. Застройщики предлагают акции, предложенная ипотека с господдержкой результатов пока не дает.

источник: www.expert-russia.ru