Аналитические обзоры

Декабрь 2014 года

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г. УФЫ 

  
Одной из наиболее развивающихся составляющих рынка недвижимости является рынок жилых помещений, формируемый за счет строительства жилых домов и инвестиционной деятельности в жилищное строительство, приватизации объектов жилищного фонда и продажи муниципальных квартир, осуществление операции с жилыми помещениями, находящиеся в собственности граждан и т.д. 
Одним из критериев успеха и перехода на вышестоящую ступень социальной иерархии является приобретение нового жилья. В странах с развитой экономикой семья меняет жилье через каждые 8-12 лет. Для российских граждан смена или покупка жилья - обычно самое крупное и значимое событие, приобретение, которое они совершают в среднем не чаще двух раз в жизни. 
Для целей оценки квартир анализировался рынок жилой недвижимости. Информацию по сделкам на рынке жилья представляли риэлторские и консалтинговые фирмы, анализ рынка предложений проведен на основании интернет – источников: www.ufa.irr.ru, www.v-nedv.ru, www.expert-russia.ruwww.avito.ru и др. 
  

Рынок жилой недвижимости Уфы на 01 декабря 2014 г. 
Таблица 1.
Средняя удельная цена предложения на "вторичном рынке", тыс. руб./кв. м
Микрорайон Планировка квартиры
Хрущевка Стандартная и улучшенная
1-комн. 2-комн. 3-комн. 1-комн. 2-комн. 3-комн.
проспект Октября (Юг) 72-87 66-84 63-79 75-92 73-89 68-87
проспект Октября (Север) 72-85 69-84 67-81 73-92 71-90 69-88
Блюхера 72-89 70-88 68-85 71-90 70-88 64-85
Российская 71-88 62-85 60-83 67-86 65-84 61-80
Комсомольская 71-82 65-77 60-73 73-91 67-86 66-80
Центр 80-96 71-87 67-85 83-100 75-96 71-88
Район Центр. Рынка 73-90 70-85 62-76 76-98 74-89 71-87
Зеленая роща 73-88 68-85 65-83 74-94 68-88 63-85
Район ТЦ Башкирия 64-83 60-74 55-70 68-83 65-79 59-76
Сипайлово - - - 65-83 59-73 57-75
Черниковка 58-72 55-69 48-67 60-74 57-71 50-67
Инорс 57-70 53-65 52-58 59-77 55-75 52-69
Дема 65-73 56-71 49-62 65-75 63-72 59-67
Шакша 49-66 45-60 42-58 48-66 47-60 37-52
Затон 54-73 52-70 48-67 61-73 59-68 57-65
Диапазон цен приведен исходя из анализа рынка жилой недвижимости 
ГК «Эксперт-Оценка» (www.expert-o.ru) 

  

Анализ комнат 

Если говорить о комнатах, то они пользуются повышенным спросом на рынке вторичного жилья, их главное преимущество - это небольшая площадь по сравнению c площадью квартир, следовательно, и цена комнаты меньше стоимости однокомнатной квартиры. Стоимость комнаты зависит от того, на сколько собственников квартира, сколько комнат в квартире, есть ли в комнате выход на балкон (лоджию), санитарный узел раздельный или совмещенный и т.д. 
Колебания цен на комнаты в разных районах города отличаются так же как и средние цены на них. Так, в Черниковке, цена за 1 кв. м. комнаты в квартире со стандартной планировкой может составлять 55 000 руб. за 1 кв. м., тогда как в этих же районах Черниковки цена за 1 кв. м комнаты, с такой же площадью может достигать 83 000 руб. за 1 кв. м. жилой площади. 
Сильное колебание цен можно наблюдать на проспекте Октября, так как там выставляются на продажу комнаты в домах старой постройки и в новых домах, что и объясняет сильный разброс цен – от 64 000 до 102 000 рублей за 1 кв.м. жилой площади, но здесь нельзя забывать про внутреннюю отделку комнаты, количество комнат (хозяев) в квартире, как впрочем и в комнатах любого района города. 
  

Диапазон цен и средние цены за 1 кв. м на комнаты на декабрь 2014 года представлены в таблице: 
Таблица 2.
Местоположение Средняя цена предложения за 1 кв. м  (тыс. руб.) Диапазон цен 
(тыс. руб./ кв. м)
проспект Октября 83 64-102
Блюхера 80 63-97
Российская 80 65-95
Комсомольская 85 65-105
Центр 89 70-108
Район Центр. рынка 89,5 76-103
Зеленая роща 87,5 77-98
Сипайлово 82,5 67-98
Черниковка 69 55-83
Инорс 63,5 47-80
Дема 71 53-89
Шакша 61 47-75
Затон 64 47-81
Диапазон цен приведен исходя из анализа рынка жилой недвижимости 
ГК «Эксперт-Оценка» (www.expert-o.ru) 

  

Диапазон цен на 1 кв. м квартир на рынке первичного жилья на 01 декабря 2014 г., тыс. руб. 
Таблица 3.
Местоположение Диапазон цен на 1 кв.м. квартиры на 01.12.2014г. Средне рыночная цена 
1 кв. м., 
 тыс. руб.
Жилой комплекс/ улица 1- 
комнатные
2-х 
комнатные
3-х 
комнатные
4-х и 
более 
 комнат
ул. Коммунистическая д. 72 65 62-65 63 67-71 65
ул. Бакалинская, д. 64/1, 64/2 
ЖК «СтройФедерация»
90 78 77 - 82
ЖК «Белая река» 60 65 60 - 61,7
ул. Цюрупы, д. 156/4 64 63-64 64 - 63,8
ул. Гоголя, д. 78 71-73 69-70 67-70 - 70
ул. Ахметова, д. 300/2 49 44-45 35-48 - 41,5
бульвар Баландина, д.2/2, д. 4, д. 4/2, д. 7 45-67 40-62 43 - 46
ул. Кирова, 43/2 (ул. Кирова - ул. Пархоменко) 45-60 44-49 52 56 50
ЖК «Альбатрос» 67-71 50-70 46-65 - 61,5
ул. Владивостокская д. 4 57-62 55-60 54 - 56,5
ул. Летчиков  д. 1/3, д. 26/3, д. 16/1 51-60 34-50 33-37 - 37
ул. Зорге д.61, д. 62, д.63, 63/2, д. 69, д. 69/1 67-76 61-71 58-75 60-68 67
ул. Ладыгина, д. 11 ЖК «Бульвар» 64-70 52-60 52 - 58,3
ул. Первомайская, д. 71/3 49-61 45-55 43-52 - 50,8
Ул. Российская д. 30, д. 16, д. 32 55-58 50-58 49-55 - 54,2
ЖК «Агидель», в границах ул. Ленина, 
ул. Пермской, ул. Крупской
70 67 65 - 67,3
ЖК «Green park», ул. Менделеева, д. 156/2, 156/2Б 91 91 91 - 91
ЖК «Юл-Ай», ул. Сун-Ят-Сена 63 51-60 50-57 46-50 58,5
ул. Сочинская 15/2 53-67 52-62 51-60 - 62,9
ЖК «Комсомольский, ул. Комсомольская, 
 д. 105, д. 107, д. 109
58-65 56-63 53 - 58
ЖСК «Жилой дом № 60 по улице Российская», 
ул. Российская, д. 60
62-71 59-67 60 - 63,2
Бульвар Давлеткильдиева 69-76 62-74 60-70 62 65,5
ул. Союзная, д. 13/2, д.13/3, д. 15/3 40-47 43-45 - - 43,8
ул. Дагестанская , д. 10 с А, д. 10 с Б, д. 11, 
д. 12/9, д. 13
42-47 42-45 39-42 - 43
ул. Энтузиастов, д. 10 61 60 56 - 59
ЖК «Иремель» ул. Степана Злобина, д. 2 69-73 59-64 41-63 58 61,6
ЖК «Фестиваль» ул. Комсомольская, д. 3 65-75 61-72 51-65 55-63 64,2
Ул. Георгия Мушникова, д. 3/1,
3/2, 3/3, 3/4, 3/5, 9/6
62-67 53-63 - - 61,3
ЖК «Уфимский Кремль»
ул. Октябрьской революции д. 5, д. 23, д. 27, д. 13
72-78 71-79 65-70 - 72,5
Ул. Интернациональная, д. 11, д. 21 71 57 54-55 - 64
ЖК «Глумилино» ул. Новогорная д. 2,
д. 3, д. 4,  д. 5
57-61 55-57 52 - 55,6
Комфорт-квартал «Московский» 63-70 55-69 54-63 63 62,5
ЖК «Полесье» (Ферина) 57-59 49-50 45 - 50,8
ЖК «Дом у озера» бульвар Ибрагимова, 28/1 - 80 75-80 - 78,8
ЖК «Панорама» 64-74 70-74 64-65 65 67,6
«Зеленый берег» 68 65 - 60 64,3
ЖК «Яркий» 59-61 57 55 - 57,3
ул. Баргузинская 19/2 50 50 50 - 50
ЖК «Эверест» - 73 69 - 71
ЖК «Седьмое небо» 57 56-57 52 51 54
Эко-парк «Сосны» 55-56 50 46-47 - 50,7
ЖК «Квартал мира» 59-61 58 51-55 - 57
Менделеева 128/1 42 40 39 - 40,3
Ленина 120/1, 120/2 78 72-76 75-78 76-75 76
ЖК «Кольцо» 50-54 48-52 46-50 - 53
ЖК «Столица» 65 60 65 - 63,3
Владивостокская 12/1,10,12/2 70 65-68 65-67 - 67,5
Диапазон цен приведен исходя из анализа рынка жилой недвижимости ГК «Эксперт-Оценка» (www.expert-o.ru

  

Ценообразующие факторы, их влияние на стоимость: 

Разница цен в стоимости 1 кв.м. жилья в зависимости от этажа квартиры: Цены квадратного метра одинаковых квартир, но расположенных на разных этажах высотных домов на рынке жилой недвижимости отличаются. Исходя из проведенного анализа рынка недвижимости для малоэтажных домов цены на квартиры, расположенные на средних этажах в среднем выше на 3% стоимости квартир, расположенных на крайних этажах. В многоэтажных домах, такая разница в стоимости квартир в среднем составляет 4 %. 
Разница цен в зависимости от наличия у квартиры балкона или лоджии: 
На основании информации, полученной на рынке жилья, по опросу риэлтерских агентств известно, что квартиры с наличием балкона или лоджии на 3 % дороже, чем квартиры без балкона или лоджии. 
Разница цен в зависимости от материала стен: 
На основании информации, полученной на рынке жилья, цены на квартиры в домах с кирпичными стенами или монолитными стенами, облицованными кирпичом выше цен на квартиры в панельных домах, в среднем, на 3,5%. 

Таблица 4.
Физические характеристики Диапазон коэффициентов корректировок Среднее значение диапазона корректировки Среднее значение корректировки, %
Материал стен      
Кирпич (монолит+кирпич, монолит) / панель 0,96 - 0,97 0,965 3,5
Балкон / лоджия 0,96 – 0,98 0,97 3
Этажность      
Многоэтажные дома 0,95 – 0,97 0,96 4
Малоэтажные дома 0,96 – 0,98 0,97 3

 (www.expert-o.ru) 


Варианты ремонта квартир 


Внутренняя отделка в жилых помещениях отличается по ее виду (классу/категории), согласно данным, опубликованных на сайте http://andronika.on.ufanet.ru/prices_renov.html, существуют следующие виды внутренней отделки: 
- Косметический 
- Экономичный 
- Капитальный 
- Люкс 
- Эксклюзив 
Каждому классу соответствует характерный перечень работ с применением определенных материалов. Ниже приводится таблица с усредненными ценами на все виды ремонта. 
  

Таблица 5.
Наименование диапазона Ценовой интервал,
руб./м2
Примечания
Косметический 3000-4499 Это самый простой вид ремонта, обычно включающий в себя качественное выполнение отделочных работ, которые не затрагивают конструкцию и основные сантехнические и электрические магистрали. По содержанию, обычно включает в себя: 
- малярные работы; 
- замену выключателей и электророзеток; 
- отделку и покраску окон, подоконников, дверей; 
- и другие работы, связанные с относительно незначительными трудозатратами. 
Данный вид ремонта не требует, как правило, подготовки поверхностей и работа производится только с чистовыми материалами.
Экономичный 4500-5999 Включает в себя, в частности, следующие работы: 
- частичная замена половых покрытий и напольных плинтусов; 
- частичная замена электротехнического оборудования; 
- и другие работы, связанные с относительно незначительными трудозатратами.
Капитальный ремонт (бизнес) 6000-7999 Обычно, данный вид ремонта, связан с: 
- частичной (по необходимости) перепланировкой без затрагивания несущих конструкций; 
- выравниванием и оштукатуривание стен, потолков и откосов; 
- частичной или полной заменой электропроводки и сантехники; 
- установкой новых дверей и окон; 
- остеклением и утепление балконов и лоджий; 
- устройством двухуровненных подвесных потолков; 
- монтажом сантехнических коммуникаций и оборудования; 
- полной или частичной заменой электрокоммуникаций и оборудования; 
- частичным монтажом систем вентиляции и кондиционирования; 
- укладкой напольных покрытий; 
- и некоторые другие работы.
Люкс 8000-10999 Этот вид ремонта  производится по дизайн проекту, специально разработанному для Заказчика, и учитывает все предпочтения и предполагает обязательный авторский надзор.
Включает в себя, по желанию Заказчика: 
- перепланировку помещений; 
- выравнивание и оштукатуривание стен, потолков, откосов по евростандарту; 
- демонтаж и возведение перегородок; 
- отличается геометрически точным выравниванием стен, потолков, углов по евростандарту; 
- установку новых дверей, окон; 
- остекление и утепление балконов и лоджий; 
- устройство многоуровненных подвесных потолков; 
- монтаж сантехнических коммуникаций и оборудования; 
- полную или частичную замену электрокоммуникаций и оборудования; 
- монтаж систем вентиляции и кондиционирования; 
- укладку напольных покрытий; 
- и многие другие работы.
Эксклюзив От 11000 Включает полный комплекс отделочных работ по предварительно разработанному специально для Заказчика дизайн-проекту с обязательным авторским надзором. Как правило, такой вид ремонта предполагает согласование перепланировки и согласование проекта по электрике.

  

Ипотека 

Самыми выгодными ипотечными банками России, по мнению экспертов, считаются следующие: 
«Райффайзенбанк» предлагает зарплатным клиентам более низкие годовые ставки по ипотеке – до 11,5%. Но ипотечный кредит в этом банке оформляется сроком не более чем на 5 лет, при внесении суммы первоначального взноса более 50% от стоимости жилья. 
«Росбанк» при аналогичных условиях первоначального взноса, предлагает оформлять ипотечный кредит сроком на 7 лет под 12,1% годовых в рублях. 
Банк «ДельтаКредит» предлагает своим клиентам фиксированные ежемесячные платежи по ипотеке сроком на 6-7 лет при годовых ставках до 11,25%. 
«Абсолют банк» готов предоставлять ипотечный кредит для населения под 10,5% годовых. Но эта ставка действует лишь для тех клиентов, кто оформляет ипотеку в банке сроком не более чем на 5 лет, с первоначальным взносом не менее 40% от общей стоимости жилья. 
«Сбербанк» один из лучших банков для ипотеки. Самым выгодным условием по ипотечному кредитованию является программа «Молодая семья». Возраст супругов не должен превышать 35 лет, а сумма первоначального взноса должна составлять 10% от стоимости квартиры. Ставка ипотечного кредита по программе «Молодая семья» начинается от 12,5% годовых, а срок кредитования составляет до 30 лет. 
Банк «ВТБ-24» предлагает достаточно выгодную ипотечную программу для заемщиков, накопивших хотя бы 35% от стоимости приобретаемой квартиры. В этом случае они выдадут ипотечный кредит всего по двум документам: паспорт и СНИЛС. Вместо СНИЛСа так же можно предъявить водительские права. Кредит выдает сроком до 20 лет под 12,5% годовых. 
Не менее выгодную ипотечную программу предлагает банк «Уралсиб». Обязательным условием для одобрения заявки является приобретение готового жилья напрямую у застройщика или другого юридического лица. Сумма первоначального взноса должна составлять не менее 20% от стоимости квартиры. Ипотека выдается сроком до 20 лет под 13% годовых. Однако максимальная сумма кредита при этом не должна превышать 8 млн рублей. 
В последние пять лет каждая пятая сделка по покупке жилья у нас в стране совершается с привлечением ипотечных договоров. Для большинства граждан России это единственная реальная возможность улучшить свои жилищные условия. Но при социологическом опросе населения выяснилось, что большинство жителей страны считают нынешние годовые ставки по ипотечным кредитам в банках слишком разорительными для бюджета среднестатистической семьи. 
И похоже, что пока не появятся целевые государственные ипотечные программы, направленные на повышение доступности жилья для большинства среднестатистических россиян, положение на ипотечном рынке останется таким же плачевным, каким выглядит сейчас. 

  

ФИКСИРОВАННЫЕ СТАВКИ ПО СОБСТВЕННЫМ СТАНДАРТНЫМ ПРОГРАММАМ ВЕДУЩИХ ИПОТЕЧНЫХ БАНКОВ НА ПОКУПКУ НЕДВИЖИМОСТИ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ 
Таблица 6.
Название банка Ставка в рублях Ставка в иностранной валюте
минимальная максимальная минимальная максимальная
1. Абсолют Банк 10,5 17,75 - -
2. Альфа-Банк 11,7 13,5 9
3. Банк Москвы 11,9 16,65 0,2 14,95
4. Экспобанк 10,5 17,50 -
5. ВТБ 24 12,5 13,4 8
6. Газпромбанк 12 14,3 0,5 11,5
7. ДельтаКредит 11,25 19,25 7,25 15,25
8. ЖилФинанс 12 15,5 10 12
9. Инвестторгбанк 12,6 15,1 11,6 13,9
10. НОМОС-Банк 10,5 18,75 - -
11. Нордеа Банк 13 16,5 10,5 14
12. Райффайзенбанк 11,5 18,75 9,25 14,25
13. Росбанк 12,1 19,75 9 16,5
14. Фора-Банк 10,9 14,25 8,25 10,25
15. Сбербанк 12,5 13,5 10,1 12,1
16. Связь-Банк 10,5 15 - -
17. Собинбанк 11,9 16,5 9,9 14,5
18. Уралсиб 13 16 - -
19. ЮниКредит Банк 12 17 10 13,5

   

  СТАВКИ ПО КРЕДИТАМ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ ЖИЛЬЯ НА ЭТАПЕ СТРОИТЕЛЬСТВА 
Таблица 7.
Название 
банка
 Ставка в рублях  Ставка в иностранной валюте
Минимальная 
(на этапе строительства/ после государственной регистрации прав собственности)
максимальная
(на этапе строительства/ после государственной регистрации прав собственности)
минимальная
(на этапе строительства/ после государственной регистрации прав собственности)
максимальная
(на этапе строительства/ после государственной регистрации прав собственности)
1. Абсолют банк 13,75/12,75 14,50/13,50 - -
2. ВТБ 24 10,9/10,9 19,15/16,65 7,95/7,95 15,65/13,15
3.Райффайзенбанк 12,50/11,50 15,57/12,50 9,75/9,00 10,00/9,00
4. Газпромбанк 12/11 14,5/13,5 11,5/10,5 12,5/11,5
5. ДельтаКредит 12,75/11,75 20,25/19,25 9,75/8,75 17,25/16,25
6. МБРР 12,9/12,9 18/17,5 - -
7. Сбербанк 13,5/12,25 15,25/14 12/10,1 14/12,1
8. Связь-Банк 12/12 18,5/18,5 - -
9. Собинбанк 12,9/10,9 16,9/14,9 11,4/9,4 15,4/13,4
10. "Уралсиб" 13,25/10,8 13,5/11 - -
Выводы: 

  
- С учетом всех типов жилья цена составила 67,7 тыс. руб./кв.м. в среднем по вторичному рынку. По итогам месяца цена не растет, но и не снижается. 
- Средняя стоимость элитного жилья — около 82,6 тыс.руб./кв.м., по итогам предыдущего месяца, снизилась, на 6%, с начала года  +6%. 
- Общее количество предложений на рынке на 01 декабря 2014 года составило 2 007, в т.ч. элитных 157 квартир.