Аналитические обзоры

Апрель 2013 года

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА НЕДВИЖИМОСТИ 

Одной из наиболее развивающихся составляющих рынка недвижимости является рынок жилых помещений, формируемый за счет строительства жилых домов и инвестиционной деятельности в жилищное строительство, приватизации объектов жилищного фонда и продажи муниципальных квартир, осуществление операции с жилыми помещениями, находящиеся в собственности граждан и т.д.

Одним из критериев успеха и перехода на вышестоящую ступень социальной иерархии является приобретение нового жилья. В странах с развитой экономикой семья меняет жилье через каждые 8-12 лет. Для российских граждан смена или покупка жилья - обычно самое крупное и значимое событие, приобретение, которое они совершают в среднем не чаще двух раз в жизни.

Для целей оценки квартир анализировался рынок жилой недвижимости. Информацию по сделкам на рынке жилья представляли риэлтерские и консалтинговые фирмы, анализ рынка предложений проведен на основании печатных изданий таких как «Из рук в руки» и  интернет - источников www.ufa.irr.ru, www.san1993.ru, www.102metra.ru, www.v-nedv.ru, www.doska02.ru, www.expert-russia.ruwww.avito.ru, www.slando.ru и др.

 

Рынок жилой недвижимости Уфы на 01 апреля 2013 г.

Таблица 1.

Средняя удельная цена предложения на "вторичном рынке", тыс. руб./кв. м
Микрорайон Планировка квартиры
Хрущевка Стандартная и улучшенная
1-комн. 2-комн. 3-комн. 1-комн. 2-комн. 3-комн.
проспект Октября (Юг) 57-76 56-72 54-71 61-80 59-77 56-75
проспект Октября (Север) 55-72 53-70 48-69 61-79 58-75 55-73
Блюхера 55-71 53-69 50-68 58-77 55-74 51-69
Российская 55-70 53-68 48-65 58-70 54-66 50-68
Комсомольская 57-73 55-71 51-70 59-74 57-71 53-70
Центр 68-87 65-82 60-79 68-91 65-83 63-81
Район Центр. Рынка 63-85 60-77 59-76 65-85 57-81 60-80
Зеленая роща 59-73 56-70 54-68 62-78 60-75 59-74
Район ТЦ Башкирия 58-76 54-69 52-65 63-76 58-74 57-72
Сипайлово - - - 56-80 53-73 50-69
Черниковка 52-67 50-64 49-63 53-70 49-67 48-65
Инорс 45-59 43-57 42-55 48-65 46-61 44-60
Дема 46-62 43-61 40-55 58-67 57-66 52-63
Шакша 42-50 41-50 40-49 43-50 39-46 38-46
Затон 50-56 49-53 48-50 50-61 49-57 46-56

Диапазон цен приведен исходя из анализа рынка жилой недвижимости

ГК «Эксперт-Оценка» (www.expert-o.ru)

 Анализ комнат

Если говорить о комнатах, то они пользуются повышенным спросом на рынке вторичного жилья, их главное преимущество это небольшая  площадь по сравнению c площадью квартир, следовательно, и цена комнаты меньше стоимости однокомнатной квартиры. Стоимость комнаты зависит от того, на сколько собственников квартира, сколько комнат в квартире, есть ли в комнате выход на балкон (лоджию), санитарный узел раздельный или совмещенный и т.д.

Колебания цен на комнаты в разных районах города отличаются, так же как и средние цены на них. Так в Черниковке цена за 1 кв. м комнаты в квартире со стандартной планировкой может составлять 56 000 руб. за 1 кв. м, тогда как в этих же районах Черниковки цена за 1 кв. м комнаты с такой же площадью может достигать 84 000 руб. за  1 кв. м жилой площади.

Сильное колебание цен можно наблюдать в Центре города, так как там выставляются на продажу комнаты в домах старой постройки и в новых домах, что и объясняет сильный разброс цен – от 75 000 до 91 000 рублей за 1 кв.м. жилой площади, но здесь нельзя забывать про внутреннюю отделку комнаты, количество комнат (хозяев) в квартире, как впрочем и в комнатах любого района города.

 

Диапазон цен и средние цены за 1 кв. м  на комнаты на 01 апреля 2013 года представлены в таблице:

Таблица 2.

Местоположение Средняя цена предложения за 1 кв. м (тыс. руб.) Диапазон цен 
(тыс.руб./ кв. м)
Проспект Октября 76 63-89
Блюхера 71 63-79
Российская 68,5 62-75
Комсомольская 80,5 73-88
Центр 83 75-91
Район Центр. рынка 82 74-90
Зеленая роща 78 69-87
Сипайлово 80 71-89
Черниковка 70 56-84
Инорс 67,5 62-73
Дема 65 60-70
Шакша 45,5 35-56
Затон 66,5 62-71

Диапазон цен приведен исходя из анализа рынка жилой недвижимости

ГК «Эксперт-Оценка» (www.expert-o.ru)

 Диапазон цен на 1 кв. м квартир на рынке первичного жилья на 01 апреля 2013 г.,тыс. руб.

Таблица 3.

Местоположение
Диапазон цен на 1 кв.м. квартиры на 01.04.2013г.
Средняя рыночная 
цена
1 кв.м., тыс. руб.
Жилой комплекс/ улица 1 комнатные 2-х комнатные 3-х 
комнатные
4-х
и более комнат
ул. Дагестанская- ул. Генерала Кусимова мкр-н Дема,
ЖК "Серебряный ручей"
36-54 34-52 33-41 - 43,5
ул. Коммунистическая д. 72, д. 96 59 54-61 - - 57,5
Ул. Айская, д. 8, 9, 10, 12, ул. Бакалинская, 
д. 11
45-51 44-49 43-47 - 46,5
ул. Бакалинская, д. 3, д. 6, д. 7, д. 8, д. 9, д. 10
(мкр. "Солнечный")
30-65 30-42 29-34 - 49
Дуванский бульвар, д. 21 мкр. Зеленая роща 51-64 48-52 46-49 - 55
Ул. Цюрупы, д. 156/4 55-58 54-56 53-56 - 55,5
ул. Ахметова 42-45 37-44 35-38 - 40
ул. Баязита бикбая, д.17 (ж/к "Олимп") 46-50 43 40-49 - 45
бульвар Баландина, д.2/1, д. 4 35-41 47 34 - 40,5
ул. Кирова, 43/2 (ул. Кирова - ул. Пархоменко) 45-54 44-49 52 56 50
ул. Амантая, мкр. "Колгуевский" 57-69 53-57 52-54 - 60,5
ул. Менделеева д. 150/5 - 57-75 64 - 66
ул. Пушкина 45/1 56-58 56-58 56-58 - 57
ул. Владивостокская, д. 12 56-58 55-56 52 - 55
ул. Летчиков, д. 1, д. 2, д. 24, д. 25, д.27 39-41 34-38 33-37 - 37
ул. Новомостовая - Окт. Революции, ЖК "Купеческий" 54-64 53-63 51-62 59 57,5
ул. Зорге д.61, д.63, д. 69 57-58 54-55 60 60 57
ЖК «Зеленый берег» ул. Блюхера 49-53 47-52 45-51 45-50 49
ул. Ладыгина ЖК «Бульвар» 49 47 45 - 47
ЖК «Кольцо» ул. Кольцевая д. 53/3, ЖК «Авиатор»
 д. 53/4, ул. М.Горького, д. 62
47-52 47-49 43-49 - 47,5
ЖК «Полесье» ул. Ферина д. 19/6, д. 19/5, д. 19/4 
ЖК «Лайм» ул. Мушникова д. 3/1, д. 3/2, д. 3/3
49-53 36-45 35-44 - 43,6
ул. Первомайская, д. 71/1 40-43 35-43 34-40 - 39,2
ЖК «Апельсин» ул. Шота Руставели, д. 43 50-55 47-50 46-47 42 48,2
ЖК «Фестиваль» ул. Комсомольская, д. 3 58-60 54-57 53-56 - 56,5
ЖК «Агидель», в границах ул. Ленина,
ул. Пермской, ул. Крупской
57 51-55 51-55 - 54
ЖК «Green park», ул. Менделеева, д. 156/2 85 85 85 - 85
ЖК «Юл-Ай», ул. Сун-Ят-Сена 49-64 43-56 43-61 53,5
ул. Сочинская 50 50 50 - 50
ЖК «Дом на Новомостовой», на пересечении 
ул. Заки Алиди и ул. Новомостовая
65-71 60-68 51-65 - 61

Диапазон цен приведен исходя из анализа рынка жилой недвижимости

ГК «Эксперт-Оценка» (www.expert-o.ru)

 Ценообразующие факторы, их влияние на стоимость:

Разница цен в стоимости 1 кв.м. жилья в зависимости от этажа квартиры: Цены квадратного метра одинаковых квартир, но расположенных на разных этажах высотных домов на рынке жилой недвижимости отличаются. Исходя из проведенного анализа рынка недвижимости для малоэтажных домов цены на квартиры, расположенные на средних этажах в среднем выше на 4% стоимости квартир, расположенных на крайних этажах. В многоэтажных домах, такая разница в стоимости квартир в среднем составляет 5 %.

Разница цен в зависимости от наличия у квартиры балкона или лоджии:

На основании информации, полученной на рынке жилья, по опросу риэлтерских агентств известно, что квартиры с наличием балкона или лоджии на 2-7 % дороже, чем квартиры без балкона или лоджии.

Разница цен в зависимости от материала стен:

На основании информации, полученной на рынке жилья, цены на квартиры в домах с кирпичными стенами или монолитными стенами, облицованными кирпичом выше цен на квартиры в панельных домах, в среднем, на 3%.

Таблица 4.

Физические характеристики Диапазон корректировок, % Среднее значение корректировки, %
Материал стен    
Кирпич (монолит+кирпич, монолит) / панель 1-5 3
Балкон / лоджия 2-7 4,5
Этажность    
Многоэтажные дома 2-8 5
Малоэтажные дома 1-7 4

(www.expert-o.ru)

 Варианты ремонта квартир

Внутренняя отделка в жилых помещениях отличается по ее виду (классу/категории), согласно данным, опубликованных на сайте http://andronika.on.ufanet.ru/prices_renov.html, существуют следующие виды внутренней отделки:

- Косметический

- Экономичный

- Капитальный

- Люкс

- Эксклюзив

Каждому классу соответствует характерный перечень работ с применением определенных материалов. Ниже приводится таблица с усредненными ценами на все виды ремонта.

Таблица 5.

Наименование диапазона Ценовой интервал,
руб./м2
Примечания
Косметический 3000-4499 Это самый простой вид ремонта, обычно включающий в себя качественное выполнение отделочных работ, которые не затрагивают конструкцию и основные сантехнические и электрические магистрали. По содержанию, обычно включает в себя: 
-малярные работы; 
- замену выключателей и электророзеток; 
-отделку и покраску окон, подоконников, дверей; 
-и другие работы, связанные с относительно незначительными трудозатратами. 
Данный вид ремонта не требует , как правило, подготовки поверхностей и работа производится только с чистовыми материалами.
Экономичный 4500–5999 Включает в себя, в частности, следующие работы: 
-частичная замена половых покрытий и напольных плинтусов; 
-частичная замена электротехнического оборудования; 
-и другие работы, связанные с относительно незначительными трудозатратами.
Капитальный ремонт (бизнес) 6000-7999 Обычно, данный вид ремонта, связан с: 
-частичной (по необходимости) перепланировкой без затрагивания несущих конструкций; 
-выравниванием и оштукатуривание стен, потолков и откосов; 
-частичной или полной заменой электропроводки и сантехники; 
-установкой новых дверей и окон; 
-остеклением и утепление балконов и лоджий; 
-устройством двухуровненных подвесных потолков; 
-монтажом сантехнических коммуникаций и оборудования; 
-полной или частичной заменой электрокоммуникаций и оборудования; 
- частичным монтажом систем вентиляции и кондиционирования; 
-укладкой напольных покрытий; 
-и некоторые другие работы.
Люкс 8000-10999 Этот вид ремонта  производится по дизайн проекту, специально разработанному для Заказчика, и учитывает все предпочтения и предполагает обязательный авторский надзор.
Включает в себя, по желанию Заказчика: 
-перепланировку помещений; 
- выравнивание и оштукатуривание стен, потолков, откосов по евростандарту; 
- демонтаж и возведение перегородок; 
-отличается геометрически точным выравниванием стен, потолков, углов по евростандарту; 
- установку новых дверей, окон; 
-остекление и утепление балконов и лоджий; 
·-устройство многоуровненных подвесных потолков; 
-монтаж сантехнических коммуникаций и оборудования; 
-полную или частичную замену электрокоммуникаций и оборудования; 
-монтаж систем вентиляции и кондиционирования; 
- укладку напольных покрытий; 
-и многие другие работы.
Эксклюзив От 11000 Включает полный комплекс отделочных работ по предварительно разработанному специально для Заказчика дизайн-проекту с обязательным авторским надзором. Как правило, такой вид ремонта предполагает согласование перепланировки и согласование проекта по электрике.

 

            Ипотека

По итогам 2012 года общий объем рынка ипотеки в России оказался на рекордной отметке в 1,1 трлн. рублей. Такой уверенный рост жилищного кредитования в стране – следствие увеличения объемов строительства в целом, а также невысоких процентных ставок по ипотеке в первой половине года.

В аналитическом отделе компании «Русипотека» был составлен рейтинг российских ипотечных банков за 2012 год, основанный на объеме выданных кредитов. Как и в прошлом году, лидером в этом списке стал «Сбербанк», который только за первое полугодие ушедшего года выдал кредитов на сумму более 192 млрд. рублей.

Вторую строчку, также стабильно, как и по итогам годичной давности, занял банк «ВТБ 24». Третье место осталось за «Газпромбанком», а четвертое получил «DeltaCredit». Пятое и шестое место в списке рейтинга поделили между собой «Уралсиб» и «Росбанк».

Что касается ожиданий относительно 2013-го года, то в информационном поле преобладают смелые прогнозы, согласно которым в ближайшей и среднесрочной перспективе спрос на ипотечные кредиты в России падать не будет – но при условии, что ипотечные программы на основе государственных субсидий и льгот будут также активно действовать в 2013-2014 гг., как и в два предыдущих года.

В связи с неблагоприятной экономической обстановкой во втором полугодии 2012 года в России, большинство ипотечных банков повысили процентные ставки, и если эта тенденция сохранится, доступность ипотеки в ближайшее время существенно снизится. Для государства такая ситуация крайне нежелательна, поэтому есть вероятность, что программы ипотечной господдержки будут действовать и дальше и, более того, в рамках этих программ населению будут предлагаться все более выгодные условия кредитования.

http://www.realtypress.ru/analytic/analytic_4357.html

 ФИКСИРОВАННЫЕ СТАВКИ ПО СОБСТВЕННЫМ СТАНДАРТНЫМ ПРОГРАММАМ ВЕДУЩИХ ИПОТЕЧНЫХ БАНКОВ НА ПОКУПКУ НЕДВИЖИМОСТИ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ

Таблица 6.

            Название банка        Ставка в рублях  Ставка в иностранной валюте
 минимальная   максимальная   минимальная   максимальная 
 1. Абсолют Банк 10,00 17,75 - -
 2. Альфа-Банк 13,00 15,35 10,5 12,2
 3. Банк Москвы 11,9 16,65 10,2 14,95
 5. Экспобанк 10,5 17,50 - -
 6. ВТБ 24 10 17,95 8,95 14,15
 7. Газпромбанк 12 14,3 10,5 11,5
 8. ДельтаКредит 10,5 19,25 7,25 15,25
 9. ЖилФинанс 12 15,5 10 12
 10. Инвестторгбанк 12,6 15,1 11,6 13,9
 11. НОМОС-Банк 10,5  18,75 -  -
 12. Нордеа Банк 13 16,5 10,5 14
 13. Райффайзенбанк 13,5 18,75 9,25 14,25
 14. Росбанк 11,75 19,75 9 16,5
 15. Фора-Банк 10,9  14,25  8,25  10,25
 16. Сбербанк 12,25 14 10,1 12,1
 17. Связь-Банк 10,5 15 - -
 18. Собинбанк 11,9 16,5 9,9  14,5
 19. Уралсиб 13 13,5 - -
 20. ЮниКредит Банк 12 17 10  13,5

 

СТАВКИ ПО КРЕДИТАМ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ ЖИЛЬЯ НА ЭТАПЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

Таблица 7.

Название банка                       Ставка в рублях  Ставка в иностранной валюте
 минимальная
(на этапе строительства/ после государственной регистрации прав собственности) 
 
 максимальная
(на этапе строительства/ после государственной регистрации прав собственности) 
 минимальная
(на этапе строительства/ после государственной регистрации прав собственности) 
 максимальная
(на этапе строительства/ после государственной регистрации прав собственности) 
 1. Абсолют Банк 13,75/12,75 14,50/13,50 - -
 2. ВТБ 24 10,9/10,9 19,15/16,65 7,95/7,95 15,65/13,15
 3.Райффайзенбанк 12,50/11,50 15,57/12,50 9,75/9,00 10,00/9,00
 4. Газпромбанк 12/11 14,5/13,5 11,5/10,5 12,5/11,5
 5. ДельтаКредит 12,75/11,75 20,25/19,25 9,75/8,75 17,25/16,25
 6. МБРР 12,9/12,9 18/17,5 - -
 7. Сбербанк 13,5/12,25 15,25/14 12/10,1 14/12,1
 8. Связь-Банк 12/12 18,5/18,5 -
 9. Собинбанк 12,9/10,9  16,9/14,9 11,4/9,4 15,4/13,4
 10. "Уралсиб"  13,25/10,8 13,5/11  -  -

 

http://www.rusipoteka.ru/rusnow/

Выводы:

- Средняя цена метра готового жилья в Уфе на конец 1 квартала  2013 года составила 60.6 тыс.руб./кв.м.  За 1 кв. 2013 года цена выросла на 2,9%. С учетом элитного жилья цена составила 61.6 тыс. руб. за кв.м.

- Средние цены на строящееся жилье в г. Уфа на конец 1 квартала 2013 года. Средняя цена составила – 49 тыс. руб./кв.м. За 1 квартал 2013 цена повысилась на +3,5%, за месяц – на 1,5%.

- Общее количество новостроек Уфы составляет около 60 строящихся домов и комплексов. Относительно объемы вторичного рынка, насчитывающего около 420 000 квартир, доля строящегося жилья составляет около 1,2 - 1,4%.

(www.expert-russia.ru)