Аналитические обзоры

Июнь 2012 года

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА НЕДВИЖИМОСТИ

 Одной из наиболее развивающихся составляющих рынка недвижимости является рынок жилых помещений, формируемый за счет строительства жилых домов и инвестиционной деятельности в жилищное строительство, приватизации объектов жилищного фонда и продажи муниципальных квартир, осуществление операции с жилыми помещениями, находящиеся в собственности граждан и т.д.

Одним из критериев успеха и перехода на вышестоящую ступень социальной иерархии является приобретение нового жилья. Вряд ли кто не согласится с этим. В странах с развитой экономикой семья меняет жилье через каждые 8-12 лет. Для российских граждан смена или покупка жилья - обычно самое крупное и значимое событие, приобретение, которое они совершают в среднем не чаще двух раз в жизни.

Как сделать правильный выбор из того, что предлагается сейчас на рынке недвижимости? Кто может гарантировать, что запрашиваемая продавцом цена обоснованно отражает качество квартиры? Время лихорадочного насыщения рынка недвижимости прошло, и то, что было пределом мечтаний десять лет назад, уже не вызывает прежнего восторга.

Для целей оценки квартир анализировался рынок жилой недвижимости. Информацию по сделкам на рынке жилья представляли риэлтерские и консалтинговые фирмы, анализ рынка предложений проведен на основании печатных изданий таких как «Из рук в руки» и  интернет - источников www.ufa.irr.ru, www.san1993.ru, www.102metra.ru, www.v-nedv.ru, www.doska02.ru, www.expert-russia.ruwww.avito.ru, www,slando.ru и др.

 

Рынок жилой недвижимости Уфы на 01 июня 2012 г.

Таблица 1.

Средняя удельная цена предложения на "вторичном рынке", тыс. руб./кв. м
Микрорайон Планировка квартиры
Хрущевка Стандартная и улучшенная
1-комн. 2-комн. 3-комн. 1-комн. 2-комн. 3-комн.
проспект Октября (Юг) 58-71 50-68 50-65 59-70 59-69 51-67
проспект Октября (Север) 59-71 52-67 51-68 61-70 56-68 60-65
Блюхера 57-67 51-60 49-52 59-68 58-65 50-58
Российская 53-66 50-60 48-59 55-67 54-65 49-63
Комсомольская 55-69 52-59 50-56 56-68 54-65 48-60
Центр 63-78 55-69 50-57 65-79 58-74 51-73
Район Центр. Рынка 62-79 60-68 56-67 64-79 59-75 58-74
Зеленая роща 63-71 55-60 52-58 65-71 58-70 53-69
Район ТЦ Башкирия 55-70 52-61 45-51 57-74 54-69 50-68
Сипайлово - - - 60-68 58-65 53-60
Черниковка 50-65 45-58 42-52 53-67 53-60 50-55
Инорс 50-61 48-57 40-54 52-65 50-57 43-53
Дема 53-59 47-58 40-54 52-62 50-57 47-55
Шакша 43-57 39-55 34-50 45-57 36-56 32-51
Затон 40-65 36-55 34-54 40-60 35-50 35-47

Диапазон цен приведен исходя из анализа рынка жилой недвижимости

ГК «Эксперт-Оценка» (www.expert-o.ru)

 Анализ комнат

Если говорить о комнатах, то они пользуются повышенным спросом на рынке вторичного жилья, их главное преимущество это небольшая  площадь по сравнению c площадью квартир, следовательно, и цена комнаты меньше стоимости однокомнатной квартиры. Стоимость комнаты зависит от того, на сколько собственников квартира, сколько комнат в квартире, есть ли в комнате выход на балкон (лоджию), санитарный узел раздельный или совмещенный и т.д.

Колебания цен на комнаты в разных районах города отличаются, так же как и средние цены на них. Так в Черниковке цена за 1 кв. м комнаты в квартире со стандартной планировкой может составлять 41 000 руб. за 1 кв. м, тогда как в этих же районах Черниковки цена за 1 кв. м комнаты с такой же площадью может достигать 55 000 руб. за            1 кв. м жилой площади.

Сильное колебание цен можно наблюдать в Центре города, так как там выставляются на продажу комнаты в домах старой постройки и в новых домах, что и объясняет сильный разброс цен – от 55 000 до 71 000 рублей за 1 кв.м. жилой площади, но здесь нельзя забывать про внутреннюю отделку комнаты, количество комнат (хозяев) в квартире, как впрочем и в комнатах любого района города.

 
Диапазон цен и средние цены за 1 кв. м  на комнаты на 01 июня 2012 года представлены в таблице:

Таблица 2.

Местоположение Средняя цена предложения за 1 кв. м (тыс. руб.) Диапазон цен (тыс.руб./ кв. м)
Проспект 69 52-80
Блюхера 62 53-71
Российская 58,5 54-65
Комсомольская 67 54-80
Центр 63 55-82
Район Центр. рынка 62 54-78
Зеленая роща 68 53-81
Сипайлово 70 63-77
Черниковка 48 41-62
Инорс 61 44-74
Дема 57 45-63
Шакша 33 23-45
Затон 53 49-58

Диапазон цен приведен исходя из анализа рынка жилой недвижимости

ГК «Эксперт-Оценка»(www.expert-o.ru)

 Диапазон цен на 1 кв. м квартир на рынке первичного жилья на 01 июня 2012 г.

Таблица 3.

Местоположение Диапазон цен на 1 кв.м. квартиры на 01.06.2012г. среднерыночная цен 1 кв.м.
Жилой комплекс/ улица 1 комнатные 2-х комнатные 3-х 
комнатные
4-х и более комнат
ул. Мушникова, д. 17, ул. Транспортная, д. 52/5 47-54 40-45 39-40 - 46,5

ул. Дагестанская- ул. Генерала Кусимова мкр-н Дема,

ЖК "Серебряный ручей"

36-54 34-52 33-41 - 43,5
ул. Менделеева д. 128/1 45-50 45-46 - - 47,5
ул. Заки Валиди, д. 54 67 59 59 - 63
ул Коммунистическая д. 72, д. 96 59 54-61 - - 57,5
ул. Бакалинская, д. 3, д. 6, д. 7, д. 8, д. 9, д. 10 (мкр. "Солнечный") 30-65 30-42 29-34 - 49

ул. Караидельская д. 46/1, Дуванский бульвар,

д. 21 мкр. Зеленая роща

51-64 48-52 46-49 - 55
ул. Рыльского, д. 22, Жукова, д. 21/1 48-61 39-49 - - 50

ул. Кавказская  - ул. С. Перовской - ул. Рабкорова

- ул. Высотная, мкр. Юрюзань

53-60 52-53 51 - 55,5
Цюрупы-Чернышевского 70 66-70 66-70 - 68,4
ул. Ахметова, 225а, 255 42-45 37-44 35-38 - 40
ул. Баязита бикбая, д.17 (ж/к "Олимп") 46-50 43 40-49 - 45
бульвар Баландина, д.2/1, д. 4 35-41 47 34 - 40,5
ул. Кирова, 43/2 (ул. Кирова - ул. Пархоменко) 45-54 44-49 52 56 50
ул. Амантая, мкр. "Колгуевский" 57-69 53-57 52-54 - 60,5
ул. Менделеева д. 150/5 - 57-75 64 - 66
Пушкина 45/1 56-58 56-58 56-58 - 57
ул. Чернышевского - ул. Гафури "Старый центр" 62 62 45-64 - 54,5
ул. Сун-Ят-Сена д. №9, 11/1 37-60 37-55 37-51 36 48
ул. Владивостокская, д. 12 56-58 55-56 52 - 55
ул. Летчиков, д. 24, д. 25, д.27 39-41 34-38 33-37 - 37
ул. Новомостовая - Окт. Революции, ЖК "Купеческий" 54-64 53-63 51-62 59 57,5
ул. Зорге д.61, д.63, д. 69 57-58 54-55 60 60 57

Диапазон цен приведен исходя из анализа рынка жилой недвижимости

ГК «Эксперт-Оценка» (www.expert-o.ru)

 Ценообразующие факторы, их влияние на стоимость:

Разница цен в стоимости 1 кв.м. жилья в зависимости от этажа квартиры: Цены квадратного метра одинаковых квартир, но расположенных на разных этажах высотных домов на рынке жилой недвижимости отличаются. Исходя из проведенного анализа рынка недвижимости для малоэтажных домов цены на квартиры, расположенные на средних этажах в среднем выше на 4% стоимости квартир, расположенных на крайних этажах. В многоэтажных домах, такая разница в стоимости квартир в среднем составляет 5 %.

Разница цен в зависимости от наличия у квартиры балкона или лоджии:

На основании информации, полученной на рынке жилья, по опросу риэлтерских агентств известно, что квартиры с наличием балкона или лоджии на 2-7 % дороже, чем квартиры без балкона или лоджии.

Разница цен в зависимости от материала стен:

На основании информации, полученной на рынке жилья, цены на квартиры в домах с кирпичными стенами или монолитными стенами, облицованными кирпичом выше цен на квартиры в панельных домах, в среднем, на 3%.

Таблица 4.

Физические характеристики Диапазон корректировок, % Среднее значение корректировки, %
Материал стен    
Кирпич (монолит+кирпич, монолит) / панель 1-5 3
Балкон / лоджия 2-7 4,5
Этажность    
Многоэтажные дома 2-8 5
Малоэтажные дома 1-7 4

(www.expert-o.ru)

Варианты ремонта квартир

Внутренняя отделка в жилых помещениях отличается по ее виду (классу/категории), согласно данным, опубликованных на сайте http://andronika.on.ufanet.ru/prices_renov.html, существуют следующие виды внутренней отделки:

- Косметический

- Экономичный

- Капитальный

- Люкс

- Эксклюзив

Каждому классу соответствует характерный перечень работ с применением определенных материалов. Ниже приводится таблица с усредненными ценами на все виды ремонта.

Таблица 5.

Наименование диапазона Ценовой интервал,
руб./м2
Примечания
Косметический 3000-4499 Это самый простой вид ремонта, обычно включающий в себя качественное выполнение отделочных работ, которые не затрагивают конструкцию и основные сантехнические и электрические магистрали. По содержанию, обычно включает в себя: 
- малярные работы; 
- замену выключателей и электророзеток; 
- отделку и покраску окон, подоконников, дверей; 
и другие работы, связанные с относительно незначительными трудозатратами. 
Данный вид ремонта не требует , как правило, подготовки поверхностей и работа производится только с чистовыми материалами.
Экономичный 4500–5999 Включает в себя, в частности, следующие работы: 
- частичная замена половых покрытий и напольных плинтусов; 
- частичная замена электротехнического оборудования; 
- и другие работы, связанные с относительно незначительными трудозатратами.
Капитальный ремонт (бизнес) 6000-7999 Обычно, данный вид ремонта, связан с: 
-  частичной (по необходимости) перепланировкой без затрагивания несущих конструкций; 
-  выравниванием и оштукатуривание стен, потолков и откосов; 
-  частичной или полной заменой электропроводки и сантехники; 
- установкой новых дверей и окон; 
- остеклением и утепление балконов и лоджий; 
-  устройством двухуровненных подвесных потолков; 
- монтажом сантехнических коммуникаций и оборудования; 
- полной или частичной заменой электрокоммуникаций и оборудования; 
-  частичным монтажом систем вентиляции и кондиционирования; 
- укладкой напольных покрытий; 
и некоторые другие работы.
Люкс 8000-10999 Этот вид ремонта  производится по дизайн проекту, специально разработанному для Заказчика, и учитывает все предпочтения и предполагает обязательный авторский надзор.
Включает в себя, по желанию Заказчика: 
перепланировку помещений; 
выравнивание и оштукатуривание стен, потолков, откосов по евростандарту; 
демонтаж и возведение перегородок; 
- отличается геометрически точным выравниванием стен, потолков, углов по евростандарту; 
- установку новых дверей, окон; 
- остекление и утепление балконов и лоджий; 
- устройство многоуровненных подвесных потолков; 
- монтаж сантехнических коммуникаций и оборудования; 
- полную или частичную замену электрокоммуникаций и оборудования; 
- монтаж систем вентиляции и кондиционирования; 
- укладку напольных покрытий; 
- и многие другие работы.
Эксклюзив От 11000 Включает полный комплекс отделочных работ по предварительно разработанному специально для Заказчика дизайн-проекту с обязательным авторским надзором. Как правило, такой вид ремонта предполагает согласование перепланировки и согласование проекта по электрике.

            Ипотека

Российская ипотека в 2011 году демонстрировала новый виток развития, основными векторами которого становятся интеграция и унификация. Кроме того, либерализация условий кредитования и требований к заемщикам, которые некоторые склонны называть «возвратом к докризисным условиям», уже достаточно долгое время сохраняет жестко зафиксированные рамки, не свойственные ипотечному рынку в последние годы перед кризисом. Интеграция рынка заметна невооруженным взглядом: сегодня ипотека развивается банками в тесном союзе с застройщиками, риэлторами и брокерами. Взаимодействие позволяет ускорять подготовку и проведение ипотечной сделки, открывает дополнительные возможности по привлечению клиентов для партнеров с обеих сторон.  Унификация в ипотеке не первый год служит предметом обсуждения, но сегодня рынок в своем быстром развитии посылает все более громкие сигналы о необходимости внедрения общих для всех стандартов. В первую очередь это касается единой формы для описания основных условий кредитования (кредитный паспорт), заявки на кредит и закладной.

Конкуренция на ипотечном рынке обостряется в двух плоскостях. Частные банки ведут неравную борьбу за клиента с госсектором - Сбербанком, ВТБ 24, Газпромбанком и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), при этом, как частные, так и государственные банки с АИЖК активно конкурируют между собой. Чтобы повысить привлекательность своих ипотечных программ банки снижают процентные ставки, величину первоначального взноса и затраты на получение кредита, увеличивают суммы кредитов и сроки кредитования, смягчают свои требования к заемщикам и приобретаемой недвижимости, повышают уровень сервиса при оформлении, выдаче и обслуживании кредита. В банках, наконец-то, начали осознавать абсурдность требования к наемным работникам из числа «зарплатных» клиентов по предоставлению справки о зарплате по основному месту работу. Думается, в обозримой перспективе данное требование будет снято большинством активных игроков ипотечного рынка. До минимальных сроков сократился срок рассмотрения заявки на ипотечный кредит: уже считается нормой вынесение решения в срок от трех до пяти дней, и это не предел скорости: Банк «ЖилФинанс» разработал специальную программу «Экспресс ипотека», которая предполагает рассмотрение заявки на кредит под залог имеющейся в собственности недвижимости в течение суток.

Первоначальный взнос практически у всех банков опустился до 20% от стоимости приобретаемого жилья. Можно встретить и более низкий первоначальный взнос без предъявления каких бы то ни было дополнительных условий заемщику: АМТ Банк, Газпромбанк, банк «ДельтаКредит», Нордеа Банк, РосЕвроБанк, Сбербанк выдают кредиты с первоначальным взносом 15%. В Сбербанке и Промсвязьбанке можно получить ипотечный кредит даже без первоначального взноса, при условии дополнительного залога объекта недвижимости, имеющегося в собственности заемщика. Немало банков с подачи АИЖК предлагают ипотечные кредиты с минимальным первоначальным взносом от 10% при условии дополнительного обеспечения в виде страхования неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по возврату кредита. Стоимость такой страховки в настоящий момент составляет около 2% от суммы кредита.

Как и предсказывала «Русипотека», приоритеты банков в отношении объектов ипотечного кредитования очевидно сместились в сторону строящегося жилья. Сегодня сделки по приобретению жилья на первичном рынке кредитуются с не меньшей охотой, чем на вторичном. Интерес банков к новостройкам наглядно иллюстрирует продление Сбербанком до конца 2011 года акции «В десятку!», которая проводится с июля прошлого года: кредит в рублях на приобретение квартиры, построенной, либо строящуюся с участием кредитных средств банка предоставляется всего под 10% годовых и с первоначальным взносом от 10%. Еще одна акция Сбербанка позволяет получить кредит в рублях на приобретение строящегося жилья по беспрецедентно низкой ставке 8% годовых.

Банки смягчают свою позицию в отношении ломбардных кредитов (под залог имеющейся в собственности недвижимости). У кого таких программ до сих пор не было - дополняют ими свои продуктовые линейки, у кого были - снижают ставки и повышают лимит от стоимости залога, который можно составить кредит.

Особых изменений не произошло в сфере кредитования комнат, земельных участков и рефинансирования. Кредиты на комнаты и доли в жилье не получили широкого распространения, хотя некоторые банки, например, HSBC, ВТБ 24, «Зенит», «Московское ипотечное агентство» («МИА»), Сбербанк и «Уралсиб» готовы рассматривать и такие заявки. Выдачей кредитов на приобретение земельного участка под залог этого участка по-прежнему занимается ограниченный круг банков. Программы по рефинансированию кредитов, выданных другими банками, за последние полгода практически не претерпели никаких изменений ни в плане банков, предлагающих подобные программы, ни в плане содержания этих программ.

Новым поворотом в развитии ипотечного рынка можно расценить изменение позиции банков по отношению к предпринимателям и собственникам бизнеса, которые до недавнего времени расценивали как нежелательных заемщиков по ипотеке. Теперь специально для них предлагаются особые условия ипотечного кредитования. Ипотечные программы для индивидуальных предпринимателей и владельцев бизнеса действуют в ВТБ 24, Мособлбанке, банке «Открытие», Флексинвестбанке, ЮниКредит Банке. Особые условия кредитования для индивидуальных предпринимателей по действующим программам разработали АМТ Банк, банки «ДельтаКредит» и «Уралсиб», КредитЕвропаБанк, МДМ-Банк, Московский кредитный банк (МКБ), Ханты-Мансийский банк.

Не теряют актуальность специальные предложения по ипотеке на приобретение недвижимости, которая находится в залоге у банка, выставленная на продажу неплатежеспособными заемщиками. А вот программы реструктуризации практически исчерпали себя, сейчас урегулирование просроченной задолженности снова становится предметом индивидуального разбирательства.

Нецелевые ипотечные кредиты под залог имеющейся недвижимости (ломбардные кредиты) прочно восстановились в продуктовых линейках банков. Прослеживается направленность к разделению ломбардных кредитов на отдельные программы: целевые (на улучшение жилищных условий, приобретение квартиры или дома на этапе строительства, на ремонт), и нецелевые. Для нецелевых кредитов условия кредитования менее выгодны, чем для целевых: меньше объем кредита относительно стоимости залога, на 1 - 2 процентных пункта выше ставки, короче срок погашения кредита. По сравнению с прошлым годом происходит улучшение условий этого вида кредитования. Ставки снижаются - с начала года ломбардные кредиты подешевели в банках «Возрождение» и «ДельтаКредит», Нордеа Банке, Райффайзенбанке, Собинбанке. Программа «Экспресс ипотека» банка «ЖилФинанс» позволяет получить кредит на потребительские цели под залог имеющейся в собственности заемщика квартиры или на покупку квартиры даже без подтверждения дохода, в том числе индивидуальным предпринимателям и собственникам бизнеса.

Программы рефинансирования ипотеки (выдачи кредита на погашение ранее выданного ипотечного кредита) позволяют уменьшить ежемесячные платежи за счет снижения процентной ставки, а также скорректировать срок, сумму и валюту кредита.
Хотя процентные ставки по ипотеке резко снизились по сравнению с 2009 - первым полугодием 2010 года, пока рефинансирование не стало массовым банковским продуктом. Ипотечные кредиты на погашение ранее выданного, как и раньше, предлагают Альфа-Банк, Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ), ВТБ 24, Газпромбанк, банк "ЖилФинанс", Банк Москвы, банк "Московское ипотечное агентство" («МИА»), Сбербанк. За 2011 год к этому списку прибавился только Собинбанк.

В большинстве случае ипотечный кредит рефинансируется по тем же ставкам, которые установлены для соответствующей кредитной программы рефинансирующего банка: на приобретение жилья на вторичном рынке, под залог имеющейся недвижимости. Такой политики придерживаются Альфа-Банк, Банк Москвы, ВТБ 24, Газпромбанк, Нордеа Банк, Собинбанк. У банка «МИА» и Сбербанка ставки по программе рефинансирования ипотечных кредитов, по которым залогом служит объект недвижимости, зарегистрированный в собственность заемщика, незначительно отличаются от ставок по кредиту на приобретение жилья на вторичном рынке под залог приобретаемой недвижимости.

 

ФИКСИРОВАННЫЕ СТАВКИ ПО СОБСТВЕННЫМ СТАНДАРТНЫМ ПРОГРАММАМ ВЕДУЩИХ ИПОТЕЧНЫХ БАНКОВ НА ПОКУПКУ НЕДВИЖИМОСТИ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ

(обновлено 7 апреля 2012 года)

Таблица 6.

            Название банка        Ставка в рублях  Ставка в иностранной валюте
 минимальная   максимальная   минимальная   максимальная 
 1. Абсолют Банк 13,25 14,75 - -
 2. Альфа-Банк 12,75 15,35 10,5 12,2
 3. Банк Москвы 12,75 17,65 10,2 14,95
 5. Экспобанк 10,5 17,50 - -
 6. ВТБ 24 9,9 17,95 8,95 14,15
 7. Газпромбанк 12 14,3 10,5 11,5
 8. ДельтаКредит 10,5 19,25 7,25 15,25
 9. ЖилФинанс 12 15,5 10 12
 10. Инвестторгбанк 12,6 15,1 11,6 13,9
 11. НОМОС-Банк 10,5  18,75 -  -
 12. Нордеа Банк 13 16,5 10,5 14
 13. Райффайзенбанк 13,5 18,75 9,25 14,25
 14. Росбанк 11,75 19,75 9 16,5
 15. Фора-Банк 10,9  14,25  8,25  10,25
 16. Сбербанк 12,25 14 10,1 12,1
 17. Связь-Банк 10,5 15 - -
 18. Собинбанк 11,9 16,5 9,9  14,5
 19. Уралсиб 12 13,5 - -
 20. ЮниКредит Банк 12 17 10  13,5

 СТАВКИ ПО КРЕДИТАМ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ ЖИЛЬЯ НА ЭТАПЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

(обновлено 7 апреля 2012 года)

Таблица 7.

Название банка                       Ставка в рублях  Ставка в иностранной валюте
 минимальная
(на этапе строительства/ после государственной регистрации прав собственности) 
 
 максимальная
(на этапе строительства/ после государственной регистрации прав собственности) 
 минимальная
(на этапе строительства/ после государственной регистрации прав собственности) 
 максимальная
(на этапе строительства/ после государственной регистрации прав собственности) 
 1. Абсолют Банк 13,75/12,75 14,50/13,50 - -
 2. ВТБ 24 9,5/9,5 19,15/16,65 7,95/7,95 15,65/13,15
 3. Возрождение 11,75/10 15,5/14 - -
 4. Газпромбанк 12/11 14,5/13,5 11,5/10,5 12,5/11,5
 5. ДельтаКредит 12,75/11,75 20,25/19,25 9,75/8,75 17,25/16,25
 6. МБРР 12,9/12,9 18/17,5 - -
 7. Сбербанк 13,5/12,25 15,25/14 12/10,1 14/12,1
 8. Связь-Банк 12/12 18,5/18,5 -
 9. Собинбанк 12,9/10,9  16,9/14,9 11,4/9,4 15,4/13,4
 10. "Уралсиб"  13,25/10,8 13,5/10,8  -  -

http://www.rusipoteka.ru/rusnow/

   - Средняя стоимость 1 кв.м. вторичного жилья в Уфе на 1 июня 2012 года составила 54 тыс.руб/кв.м. За месяц цена выросла на +1,2%, с начала 2012 года +7,36%. Праздничное майское затишье.Спрос в первую очередь был ориентирован на 1 -комнатные квартиры стандартных и улучшенных планировок оптимальной площади.

  - Средняя стоимость за квадратный метр первичного жилья по городу на 01 июня 2012 г. составила 40,98 тыс. руб./кв.м. Снижение цен один месяц -5 %, рост с начала 2011 г. + 6,4 %.
  - Снижение цены является причиной статистической, показывающей, что с рынка ушло много вариантов высокой степени готовности, с более высокой ценой за 1 кв.м. В тех же районах, где преобладают объекты первых стадий строительства, средняя цена оказывается ниже.(www.expert-russia.ru)
  - Средняя стоимость элитного жилья — 67,1 тыс.руб/кв.м. Изменение за месяц - 9%.(www.expert-russia.ru)