Аналитические обзоры

Ноябрь 2012 года

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА НЕДВИЖИМОСТИ 

Одной из наиболее развивающихся составляющих рынка недвижимости является рынок жилых помещений, формируемый за счет строительства жилых домов и инвестиционной деятельности в жилищное строительство, приватизации объектов жилищного фонда и продажи муниципальных квартир, осуществление операции с жилыми помещениями, находящиеся в собственности граждан и т.д.

Одним из критериев успеха и перехода на вышестоящую ступень социальной иерархии является приобретение нового жилья. В странах с развитой экономикой семья меняет жилье через каждые 8-12 лет. Для российских граждан смена или покупка жилья - обычно самое крупное и значимое событие, приобретение, которое они совершают в среднем не чаще двух раз в жизни.

Для целей оценки квартир анализировался рынок жилой недвижимости. Информацию по сделкам на рынке жилья представляли риэлтерские и консалтинговые фирмы, анализ рынка предложений проведен на основании печатных изданий таких как «Из рук в руки» и  интернет - источников www.ufa.irr.ru, www.san1993.ru, www.102metra.ru, www.v-nedv.ru, www.doska02.ru, www.expert-russia.ruwww.avito.ru, www.slando.ru и др.

 Рынок жилой недвижимости Уфы на 01 октября 2012 г.

Таблица 1.

Средняя удельная цена предложения на "вторичном рынке", тыс. руб./кв. м
Микрорайон Планировка квартиры
Хрущевка Стандартная и улучшенная
1-комн. 2-комн. 3-комн. 1-комн. 2-комн. 3-комн.
проспект Октября (Юг) 58-71 53-68 52-66 61-74 59-67 52-64
проспект Октября (Север) 57-78 53-74 51-68 61-73 58-70 51-65
Блюхера 55-77 48-60 47-58 62-70 55-65 50-63
Российская 56-70 55-61 50-55 58-68 57-66 48-63
Комсомольская 57-74 55-69 53-62 59-70 57-66 48-65
Центр 65-81 55-62 52-58 67-92 56-81 53-74
Район Центр. Рынка 59-80 55-76 51-62 65-82 59-76 58-80
Зеленая роща 57-73 56-70 54-68 62-86 60-69 59-62
Район ТЦ Башкирия 58-70 53-69 52-65 63-85 58-79 57-75
Сипайлово - - - 59-75 57-69 53-66
Черниковка 52-67 50-64 49-61 53-68 52-65 50-64
Инорс 45-53 43-52 40-51 45-65 43-60 42-58
Дема 46-62 43-61 40-55 51-67 50-67 46-63
Шакша 42-50 41-50 40-49 43-50 39-46 38-46
Затон 50-56 49-53 48-50 50-61 49-57 46-56

Диапазон цен приведен исходя из анализа рынка жилой недвижимости

ГК «Эксперт-Оценка» (www.expert-o.ru)

 Анализ комнат

Если говорить о комнатах, то они пользуются повышенным спросом на рынке вторичного жилья, их главное преимущество это небольшая  площадь по сравнению c площадью квартир, следовательно, и цена комнаты меньше стоимости однокомнатной квартиры. Стоимость комнаты зависит от того, на сколько собственников квартира, сколько комнат в квартире, есть ли в комнате выход на балкон (лоджию), санитарный узел раздельный или совмещенный и т.д.

Колебания цен на комнаты в разных районах города отличаются, так же как и средние цены на них. Так в Черниковке цена за 1 кв. м комнаты в квартире со стандартной планировкой может составлять 41 000 руб. за 1 кв. м, тогда как в этих же районах Черниковки цена за 1 кв. м комнаты с такой же площадью может достигать 62 000 руб. за 1 кв. м жилой площади.

Сильное колебание цен можно наблюдать в Центре города, так как там выставляются на продажу комнаты в домах старой постройки и в новых домах, что и объясняет сильный разброс цен – от 55 000 до 82 000 рублей за 1 кв.м. жилой площади, но здесь нельзя забывать про внутреннюю отделку комнаты, количество комнат (хозяев) в квартире, как впрочем и в комнатах любого района города.

 Диапазон цен и средние цены за 1 кв. м на комнаты на 01 октября 2012 года представлены в таблице:

Таблица 2.

Местоположение Средняя цена предложения за 1 кв. м (тыс. руб.) Диапазон цен 
(тыс.руб./ кв. м)
Проспект Октября 69 52-80
Блюхера 62 53-71
Российская 58,5 54-65
Комсомольская 67 54-80
Центр 63 55-82
Район Центр. рынка 62 54-78
Зеленая роща 68 53-81
Сипайлово 70 63-77
Черниковка 48 41-62
Инорс 61 44-74
Дема 57 45-63
Шакша 33 23-45
Затон 53 49-58

Диапазон цен приведен исходя из анализа рынка жилой недвижимости

ГК «Эксперт-Оценка» (www.expert-o.ru)

 Диапазон цен на 1 кв. м квартир на рынке первичного жилья на 01 октября 2012 г.

Таблица 3.

Местоположение Диапазон цен на 1 кв.м. квартиры на 01.10.2012г. Средне
рыночная
цена 1 кв.м.
Жилой комплекс/ улица 1 комнатные 2-х комнатные 3-х 
комнатные
4-х и более комнат
ул. Мушникова, д. 17, ул. Транспортная, д. 52/5 47-54 40-45 39-40 - 46,5
ул. Дагестанская- ул. Генерала Кусимова мкр-н Дема, ЖК "Серебряный ручей" 36-54 34-52 33-41 - 43,5
ул. Менделеева д. 128/1 45-50 45-46 - - 47,5
ул. Заки Валиди, д. 54 67 59 59 - 63
ул. Коммунистическая д. 72, д. 96 59 54-61 - - 57,5
Ул. Айская, д. 8, 9, 10, 12, ул. Бакалинская, 
д. 11
45-51 44-49 43-47 - 46,5
ул. Бакалинская, д. 3, д. 6, д. 7, д. 8, д. 9, д. 10 (мкр. "Солнечный") 30-65 30-42 29-34 - 49
ул. Караидельская д. 46/1, Дуванский бульвар, д. 21 мкр. Зеленая роща 51-64 48-52 46-49 - 55
ул. Рыльского, д. 22, Жукова, д. 21/1 48-61 39-49 - - 50
ул. Кавказская  - ул. С. Перовской – 
ул. Рабкорова - ул. Высотная, мкр. Юрюзань
48-60 45-53 44-51 - 50,2
ул. Цюрупы-ул. Чернышевского 70 66-70 66-70 - 68,4
ул. Ахметова, 225а, 255 42-45 37-44 35-38 - 40
ул. Баязита бикбая, д.17 (ж/к "Олимп") 46-50 43 40-49 - 45
бульвар Баландина, д.2/1, д. 4 35-41 47 34 - 40,5
ул. Кирова, 43/2 (ул. Кирова - ул. Пархоменко) 45-54 44-49 52 56 50
ул. Амантая, мкр. "Колгуевский" 57-69 53-57 52-54 - 60,5
ул. Менделеева д. 150/5 - 57-75 64 - 66
ул. Пушкина 45/1 56-58 56-58 56-58 - 57
ул. Чернышевского - ул. Гафури "Старый центр" 62 62 45-64 - 54,5
ул. Сун-Ят-Сена д. №9, 11/1 37-60 37-55 37-51 36 48
ул. Владивостокская, д. 12 56-58 55-56 52 - 55
ул. Летчиков, д. 1, д. 2, д. 24, д. 25, д.27 39-41 34-38 33-37 - 37
ул. Новомостовая - Окт. Революции, ЖК "Купеческий" 54-64 53-63 51-62 59 57,5
ул. Зорге д.61, д.63, д. 69 57-58 54-55 60 60 57
ЖК «Зеленый берег» ул. Блюхера 49-53 47-52 45-51 45-50 49
ул. Ладыгина ЖК «Бульвар» 49 47 45 - 47
ЖК «Кольцо» ул. Кольцевая д. 53/3, ЖК «Авиатор»  д. 53/4, ул. М.Горького, д. 62 47 45 43-45 - 45
ЖК «Полесье» ул. Ферина д. 19/6, д. 19/5, д. 19/4 
ЖК «Лайм» ул. Мушникова д. 3/1, д. 3/2, д. 3/3
49-53 36-45 35-44 - 43,6
ул. Первомайская, д. 71/1 40-43 35-43 34-40 - 39,2
ЖК «Апельсин» ул. Шота Руставели, д. 43 50-55 47-50 46-47 42 48,2

Диапазон цен приведен исходя из анализа рынка жилой недвижимости

ГК «Эксперт-Оценка» (www.expert-o.ru)

Ценообразующие факторы, их влияние на стоимость:

Разница цен в стоимости 1 кв.м. жилья в зависимости от этажа квартиры: Цены квадратного метра одинаковых квартир, но расположенных на разных этажах высотных домов на рынке жилой недвижимости отличаются. Исходя из проведенного анализа рынка недвижимости для малоэтажных домов цены на квартиры, расположенные на средних этажах в среднем выше на 4% стоимости квартир, расположенных на крайних этажах. В многоэтажных домах, такая разница в стоимости квартир в среднем составляет 5 %.

Разница цен в зависимости от наличия у квартиры балкона или лоджии:

На основании информации, полученной на рынке жилья, по опросу риэлтерских агентств известно, что квартиры с наличием балкона или лоджии на 2-7 % дороже, чем квартиры без балкона или лоджии.

Разница цен в зависимости от материала стен:

На основании информации, полученной на рынке жилья, цены на квартиры в домах с кирпичными стенами или монолитными стенами, облицованными кирпичом выше цен на квартиры в панельных домах, в среднем, на 3%.

Таблица 4.

Физические характеристики Диапазон корректировок, % Среднее значение корректировки, %
Материал стен    
Кирпич (монолит+кирпич, монолит) / панель 1-5 3
Балкон / лоджия 2-7 4,5
Этажность    
Многоэтажные дома 2-8 5
Малоэтажные дома 1-7 4

(www.expert-o.ru)

 Варианты ремонта квартир

Внутренняя отделка в жилых помещениях отличается по ее виду (классу/категории), согласно данным, опубликованных на сайте http://andronika.on.ufanet.ru/prices_renov.html, существуют следующие виды внутренней отделки:

-    Косметический 
-    Экономичный 
-    Капитальный 
-    Люкс 
-    Эксклюзив 

Каждому классу соответствует характерный перечень работ с применением определенных материалов. Ниже приводится таблица с усредненными ценами на все виды ремонта.

Таблица 5.

Наименование диапазона Ценовой интервал,
руб./м2
Примечания
Косметический 3000-4499 Это самый простой вид ремонта, обычно включающий в себя качественное выполнение отделочных работ, которые не затрагивают конструкцию и основные сантехнические и электрические магистрали. По содержанию, обычно включает в себя: 
- малярные работы; 
- замену выключателей и электророзеток; 
- отделку и покраску окон, подоконников, дверей; 
- и другие работы, связанные с относительно незначительными трудозатратами. 
Данный вид ремонта не требует , как правило, подготовки поверхностей и работа производится только с чистовыми материалами.
Экономичный 4500–5999 Включает в себя, в частности, следующие работы: 
- частичная замена половых покрытий и напольных плинтусов; 
- частичная замена электротехнического оборудования; 
- и другие работы, связанные с относительно незначительными трудозатратами.
Капитальный ремонт (бизнес) 6000-7999 Обычно, данный вид ремонта, связан с: 
- частичной (по необходимости) перепланировкой без затрагивания несущих конструкций; 
- выравниванием и оштукатуривание стен, потолков и откосов; 
- частичной или полной заменой электропроводки и сантехники; 
- установкой новых дверей и окон; 
- остеклением и утепление балконов и лоджий; 
- устройством двухуровненных подвесных потолков; 
- монтажом сантехнических коммуникаций и оборудования; 
- полной или частичной заменой электрокоммуникаций и оборудования; 
- частичным монтажом систем вентиляции и кондиционирования; 
- укладкой напольных покрытий; 
- и некоторые другие работы.
Люкс 8000-10999 Этот вид ремонта  производится по дизайн проекту, специально разработанному для Заказчика, и учитывает все предпочтения и предполагает обязательный авторский надзор.
Включает в себя, по желанию Заказчика: 
- перепланировку помещений; 
- выравнивание и оштукатуривание стен, потолков, откосов по евростандарту; 
- демонтаж и возведение перегородок; 
- отличается геометрически точным выравниванием стен, потолков, углов по евростандарту; 
- установку новых дверей, окон; 
- остекление и утепление балконов и лоджий; 
- устройство многоуровненных подвесных потолков; 
- монтаж сантехнических коммуникаций и оборудования; 
- полную или частичную замену электрокоммуникаций и оборудования; 
- монтаж систем вентиляции и кондиционирования; 
- укладку напольных покрытий; 
- и многие другие работы.
Эксклюзив От 11000 Включает полный комплекс отделочных работ по предварительно разработанному специально для Заказчика дизайн-проекту с обязательным авторским надзором. Как правило, такой вид ремонта предполагает согласование перепланировки и согласование проекта по электрике.

 

Ипотека

Российский рынок ипотеки вступил в 2012 год в достаточно нестабильном состоянии. С одной стороны, объем выданных по итогам прошлого 2011-го года кредитов вплотную приблизился к рекордному показателю докризисного 2008-го (а, по некоторым данным – даже превысил его).

Рекордной стала и средневзвешенная ставка, составившая, согласно статистике Центробанка, 12% по кредитам, выданным с начала года и 11,6% по кредитам, выданным в ноябре-декабре.

Вместе с тем, в конце осени ситуация омрачилась выраженными негативными тенденциями, главной из которых стало удорожание «длинных» денег для банков и, как следствие – рост ипотечных ставок и отсутствие традиционных для ноября-декабря сезонных акций и скидок.

Ключевыми факторами, определяющими «лицо» российской ипотеки в 2012 году являются, безусловно, экономические изменения и законодательные новеллы конца 2011-го, ставшие основой для целого ряда будущих трендов.

По сравнению с прошлым годом, в первой половине 2012-го можно ожидать повышения средневзвешенной ипотечной ставки на 0,2-0,5 п.п. Итоговая цифра будет во многом зависеть от возможностей крупных игроков рынка найти баланс между интересами заемщиков и своими собственными. Вместе с тем, такое повышение, хотя и предполагает существенные дополнительные расходы, но не является «заградительным», таким образом общая доступность ипотеки сохранится примерно на том же уровне.

Ряд нормативных актов, принятых в прошлом году, заметно ухудшил положение банков и увеличил их кредитные риски (законодательная отмена моратория на досрочное погашение кредита, запрет на взыскание задолженности сверх стоимости предмета залога и др.) В связи с этим банки вряд ли будут активно продвигать программы с небольшим первоначальным взносом и определенно усовершенствуют внутреннюю систему оценки платежеспособности заемщика.

Сложности, связанные с недостатком фондирования, вынуждают ряд ипотечных банков уходить с рынка, передавая свои портфели более крупным игрокам, имеющим доступ к недорогим государственным или иностранным деньгам. В целом, эта тенденция не должна оказать существенного влияния на общее состояние ипотеки, поскольку значительная ее доля и ранее была сосредоточена в руках 3-5 ключевых кредиторов.

Доля частично субсидированных за счет федерального и регионального бюджетов ипотечных кредитов была весьма велика и в прошлом году – более того, именно с этим направлением многие эксперты связывают общий рост выдачи ипотеки в нашей стране. Одним из наиболее удачных проектов в даннйо области стала «Народная ипотека» в Краснодарском крае. В 2012 появятся новые подобные программы – в частности, уже ведется пилотная обкатка предложения АИЖК для молодых ученых и разработка специальных условий ипотеки для врачей, учителей и молодых инженеров.

Увеличение выдачи ипотеки на первичном рынке. Другим активно развивающимся направлением является ипотека на новостройки. Благодаря постепенному восстановлению строительной отрасли и ужесточению контроля за деятельностью застройщиков, кредитование на этапе возведения дома в 2012-м уже не связано со столь существенными рисками, как в 2008-2009 гг. Сотрудничество банков с застройщиками, в свою очередь, зарекомендовало себя как генератор наиболее выгодных для заемщика предложений – и в 2012 году таких предложений определенно станет больше.

Несмотря на очевидные сложности, специалисты смотрят в будущее достаточно оптимистично – ряд озвученных в начале года прогнозов сулит в 2012 году дальнейший рост объема выдачи ипотечных кредитов. Такого мнения придерживаются, в частности, аналитики Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и банка DeltaCredit.

Насколько значительным будет этот рост – во многом зависит от совокупности ключевых определяющих его факторов: ситуации с фондированием, инфляции, стабильности доходов населения и объемов строительства жилья.

Если удастся направить придать этим факторам «правильную» динамику – результат не заставит себя ждать, а уж в наличии высокого спроса на улучшение жилищных условий со стороны населения можно не сомневаться.

http://www.realtypress.ru/analytic/analytic_2760.html

 

ФИКСИРОВАННЫЕ СТАВКИ ПО СОБСТВЕННЫМ СТАНДАРТНЫМ ПРОГРАММАМ ВЕДУЩИХ ИПОТЕЧНЫХ БАНКОВ НА ПОКУПКУ НЕДВИЖИМОСТИ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ

(обновлено 7 апреля 2012 года)

Таблица 6.

Название банка Ставка в рублях  Ставка в иностранной валюте
 минимальная   максимальная   минимальная   максимальная 
 1. Абсолют Банк 13,25 14,75 - -
 2. Альфа-Банк 12,75 15,35 10,5 12,2
 3. Банк Москвы 12,75 17,65 10,2 14,95
 5. Экспобанк 10,5 17,50 - -
 6. ВТБ 24 9,9 17,95 8,95 14,15
 7. Газпромбанк 12 14,3 10,5 11,5
 8. ДельтаКредит 10,5 19,25 7,25 15,25
 9. ЖилФинанс 12 15,5 10 12
 10. Инвестторгбанк 12,6 15,1 11,6 13,9
 11. НОМОС-Банк 10,5  18,75 -  -
 12. Нордеа Банк 13 16,5 10,5 14
 13. Райффайзенбанк 13,5 18,75 9,25 14,25
 14. Росбанк 11,75 19,75 9 16,5
 15. Фора-Банк 10,9  14,25  8,25  10,25
 16. Сбербанк 12,25 14 10,1 12,1
 17. Связь-Банк 10,5 15 - -
 18. Собинбанк 11,9 16,5 9,9  14,5
 19. Уралсиб 12 13,5 - -
 20. ЮниКредит Банк 12 17 10  13,5

 СТАВКИ ПО КРЕДИТАМ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ ЖИЛЬЯ НА ЭТАПЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

(обновлено 7 апреля 2012 года)

Таблица 7.

Название банка                       Ставка в рублях  Ставка в иностранной валюте
 минимальная
(на этапе строительства/ после государственной регистрации прав собственности) 
 
 максимальная
(на этапе строительства/ после государственной регистрации прав собственности) 
 минимальная
(на этапе строительства/ после государственной регистрации прав собственности) 
 максимальная
(на этапе строительства/ после государственной регистрации прав собственности) 
 1. Абсолют Банк 13,75/12,75 14,50/13,50 - -
 2. ВТБ 24 9,5/9,5 19,15/16,65 7,95/7,95 15,65/13,15
 3. Возрождение 11,75/10 15,5/14 - -
 4. Газпромбанк 12/11 14,5/13,5 11,5/10,5 12,5/11,5
 5. ДельтаКредит 12,75/11,75 20,25/19,25 9,75/8,75 17,25/16,25
 6. МБРР 12,9/12,9 18/17,5 - -
 7. Сбербанк 13,5/12,25 15,25/14 12/10,1 14/12,1
 8. Связь-Банк 12/12 18,5/18,5 -
 9. Собинбанк 12,9/10,9  16,9/14,9 11,4/9,4 15,4/13,4
 10. "Уралсиб"  13,25/10,8 13,5/10,8  -  -

http://www.rusipoteka.ru/rusnow/

Выводы:

- Средняя стоимость 1 кв.м на "вторичке" в Уфе на 01 октября 2012 года составила 54,8 тыс.руб./кв.м. За месяц 2012 года цена не изменилась, с начала 2012 повышение составило +8,9%
- Общее количество новостроек Уфы составляет около 60 строящихся домов и комплексов. Относительно объемы вторичного рынка, насчитывающего около 420 000 квартир, доля строящегося жилья составляет около 1,2 - 1,4 %.(www.expert-russia.ru
- Элитное жилье и многокомнатные квартиры пока продолжает тенденцию к повышению.
- Средняя стоимость элитного жилья — 77,7 тыс.руб./кв.м., за месяц изменение +7%.(www.expert-russia.ru)