Аналитические обзоры

Май 2009 года

Рынок жилой недвижимости Уфы на 01 июня 2009г.

   Рынок коммерческой недвижимости в Республике Башкортостан переживает период становления. На общем фоне выделяется столица, где уже десяток последних лет шло активное развитие этого сектора экономики. Класс помещений, а соответственно и цены на них, в Уфе совсем недавно приближались к московским. В связи с кризисом ситуация меняется. В целом по республике картина очень разнится в зависимости от спроса и используемых строительных технологий. Не намного отстает от Уфы на рынке недвижимости Стерлитамак. Этот город уверенно занимает второе место в Башкирии по общему экономическому состоянию и первое – по благоустройству. Основными характеристиками строительства в Стерлитамаке, как и в Уфе, являются повышенный спрос и острая нехватка земли под строительные площадки. 
   Закономерно, что развитие рынка жилой недвижимости в Стерлитамаке, как и в Уфе идет более активно, чем коммерческой. До недавних пор ежегодно вводилось до 100 тысяч кв.м. жилья. Активно действовала система ипотечного кредитования. В последние годы в Стерлитамаке, по примеру столицы стали застраиваться целые кварталы, образующие жилые комплексы и имеющие свою инфраструктуру: на первых этажах новых домов выделяются помещения под различные клиентские офисы и магазины. В городе осуществляется строительство как элитных жилых домов для людей с высоким достатком, так и наиболее востребованного жилья: одно-, двухкомнатных квартир со средней площадью и доступной ценой. Стерлитамак обладает еще некоторыми отличительными чертами: все объекты здесь идут к сдаче с чистовой отделкой, разница в цене дорогого и дешевого жилья не очень велика. Хотя как и в Уфе спрос на жилье в Стерлитамаке явно превышает предложение. В двух крупнейших городах республики прогнозируется увеличение неудовлетворенности темпами ввода жилья, поскольку строительство происходит медленно из-за недостатка инвестиций, недостаточного использования кредитных ресурсов банков. Рынок жилой недвижимости Уфы на 01 июня 2009г выглядит следующим образом. Предлагаемые данные собраны из открытых источников сотрудниками группы компаний «Эксперт-Оценка» и используются ими в подготовке отчетов по стоимости квартир.

Таблица 1.

Средняя удельная цена предложения на "вторичном рынке" на 01 июня 2009 г., тыс. руб./кв. м
Микрорайон
Планировка квартиры
Хрущевка
Стандартная
1-комн.
2-комн.
3-комн.
1-комн.
2-комн.
3-комн.
проспект Октября (Юг)
40-51
37-46
36-44
48-60
46-56
44-55
проспект Октября (Север)
38-49
36-47
35-42
46-58
45-52
43-51
Блюхера
37-48
35-44
34-41
43-54
42-50
40-48
Российская
37-47
37-45
34-44
40-56
38-55
38-54
Комсомольская
39-46
38-43
35-42
40-48
39-46
38-43
Центр
45-56
43-55
42-55
47-70
46-60
46-50
Район Центр. Рынка
42-51
39-50
37-48
46-55
45-53
44-51
Зеленая роща
37-48
36-46
36-45
39-54
39-52
36-48
Район ТЦ Башкирия
40-50
38-48
38-46
45-54
45-52
44-51
Сипайлово
-
-
-
35-45
35-43
35-42
Черниковка
29-45
28-47
28-40
38-45
34-44
31-40
Инорс
33-39
30-38
28-37
35-40
33-39
30-38
Дема
35-41
34-40
32-39
38-43
36-41
35-40
Шакша
26-31
25-30
24-28
27- 32
26-30
25-29
Затон
33-43
32-42
31-42
35-45
34-44
34-43

Анализ комнат.

Если говорить о комнатах, то они пользуются повышенным спросом на рынке вторичного жилья, их главное преимущество это небольшая площадь по сравнению c площадью квартир, следовательно, и цена комнаты меньше стоимости однокомнатной квартиры. Стоимость комнаты зависит от того, на сколько собственников квартира, сколько комнат в квартире, есть ли в комнате выход на балкон (лоджию), санитарный узел раздельный или совмещенный и т.д.

Колебания цен на комнаты в разных районах города отличаются, так же как и средние цены на них. Так в Черниковке цена за 1 кв. м комнаты в квартире со стандартной планировкой может составлять 35000 руб. за 1 кв. м, тогда как в этих же районах Черниковки цена за 1 кв. м комнаты с такой же площадью может достигать 52 000 руб. за 1 кв. м жилой площади.

Сильное колебание цен можно наблюдать в Центре города, так как там выставляются на продажу комнаты в домах старой постройки и в новых домах, что и объясняет сильный разброс цен – от 40 000 за 1 кв.м. до 70 000 за 1 кв.м. жилой площади, но здесь нельзя забывать про внутреннюю отделку комнаты, количество комнат (хозяев) в квартире, как впрочем и в комнатах любого района города.

Диапазон цен и средние цены за 1 кв. м на комнаты на 01 июня 2009 года представлены в таблице:

Таблица 2.

Местоположение
Средняя цена
предложения за
1 кв. м (тыс. руб.)
Диапазон цен (тыс.руб./ кв. м)
Проспект
51,5
37-66
Блюхера
41
38-44
Российская
53,5
42-65
Комсомольская
50
54-56
Центр
55
40-70
Район Центр. рынка
53
40-66
Зеленая роща
53
40-66
Сипайлово
48
38-58
Черниковка
43,5
35-52
Инорс
47,5
35-60
Дема
44,5
35-54
Шакша
38
29-47
Затон
39
33-45
 
Диапазон цен на 1 кв.м. квартир первичного жилья на 01 июня 2009г.
Таблица 3.
Местоположение
Диапазон цен на 1 кв.м. квартиры на 1 июня 2009 г.
Среднерыночная цена 1 кв.м. на 1 июня 2009 г.
Жилой комплекс/улица
1- комнатные
2-х комнатные
3-х комнатные
4-х и более комнат.
ул. Гоголя-Красина
55
55
55
-
55
мкр. "Южный" , ж/д № 54, Кировский район (район ул. С. Первской)
45
44
43
-
44
ул. Цюрупы, д. 145
65
65
65
-
65
Жилой комплекс "Пушкин" (ул. Асакова-ул. Пушкина)
47
46
45
45
46
Советский район, квартал № 270А, жилые дома № 2 и № 3 (огранич. Ул. Мингажева, Революционная, Кустарная)
53
52
51
-
52
мкр-н Дема, ЖК "Серебряный ручей"
27-38
27-37
26-36
-
32
ул. Интернацинальная
35-38
35-38
35-37
-
36,5
мкр-н Инорс-7, ул. Мушникова
31-32
30-31
29-30
-
30,5
ул. Валиди (Фрунзе)
44,5
43
42,3
-
43,3
мкр. Колгуевский, д. 1
45
45
44
-
44,6
ул. Менделеева, д. 128/1
42
40
39
39
40
ул. Бакалинская, д. 9,10
40
39
38,5
-
39,1
Дема-3, ул. Грозненская, Ухтомского
32,8
32,8
32,8
-
32,8
Дема-6, ул. Грозненская
32,8
32,8
-
-
32,8
ЖК "Квартал 370" ул. Гафури-Чернышевского-Красина
36-37
35-36
35-36
-
36
Чернышевского - Цюрупы, ж/д № 10, квартал 381
70
69
68
-
69
проспект Октября (около магазина "Сезон")
50
50
50
-
50
ул. 40 лет Октября
43
42
41
-
42
Жукова 2/4, ж/д № 55, Сипайлово -7
35
35
35
-
35
Караидельская 46/1, мкр-н Зеленая роща
41
38
38
-
39
Бакалинская, д. 10
33
33
-
-
33
Энтузиастов, д. 5
43
43
-
-
43
ул. 8 Марта
40-44
40-44
40-44
-
42
Квартал № 265, Цюрупы-Революционная
58
58
58
-
58

Разница цен в зависимости от различных факторов

Разница цен в стоимости 1 кв.м. жилья в зависимости от этажа квартиры: Разница в цене квадратного метра одинаковых квартир, но расположенных на разных этажах высотных домов на рынке жилой недвижимости отличаются. Исходя из проведенного анализа рынка недвижимости для малоэтажных домов цены на квартиры, расположенные на средних этажах в среднем выше на 3% стоимости квартир, расположенных на крайних этажах. В многоэтажных домах, такая разница в стоимости квартир в среднем составляет 4,5 %.

Разница цен в зависимости от наличия у квартиры балкона или лоджии: 
На основании сделок на рынке жилья, по опросу риэлторских агентств известно, что квартиры с наличием балкона или лоджии на 3-6 % дороже, чем квартиры без балкона или лоджии.

Разница цен в зависимости от материала стен: 
На основании предложений на рынке жилья, по опросу риэлторских агентств, известно, что цены на квартиры в домах с кирпичными стенами или монолитными стенами облицованными кирпичом выше цен на квартиры в панельных домах в среднем на 3%. Разница в цене между квартирами в кирпичных домах (в домах со стенами «монолит+кирпич», со стенами «монолит») выше цен на квартиры в панельных домах в среднем на 3 %. Разница же между квартирами в панельных домах облицованным кирпичом выше цен на квартиры с панельными стенами (с кирпичными стенами, со стенами «монолит+кирпич») в среднем составляет 2%. 

Таблица 4.

Физические характеристики
Диапазон корректировок, %
Среднее значение корректировки, %
Приложение
Материал стен
 
 
 
Кирпич (монолит+кирпич, монолит) / панель 
1 - 5
3
панель+кирпич / панель (кирпич, монолит+кирпич)
1 - 3
2
Балкон / лоджия
3 - 6
4,5
Этажность
 
 
Многоэтажные дома
2 - 7
4,5
Малоэтажные дома
1 - 5
3

*объявления по которым были получены корректировки можно получить, отправив запрос на наш e-mail

Выводы:

Данный анализ рынка жилой недвижимости показал: 
1. Цены на вторичном рынке жилья Уфы за последнюю неделю мая снизились на 0,3%. Общее снижение цен на «вторичную» недвижимость за 1 квартал 2009 г. составило 11 % (http://www.expert-russia.ru). 
2. Цены на первичном рынке жилья Уфы за месяц cнизились на 0,2 %. Общее снижение цен на первичную недвижимость за 1 квартал 2009 г. составило 4% (http://www.expert-russia.ru). 
3. Дальнейшее движение цен на жилую недвижимость будет определяться возможностью получения ипотечных кредитов в банках города Уфы, и, соответственно, состоянием экономики России в условиях международного финансового экономического кризиса. 
Что будет происходить с ценами в дальнейшем, и где находится то самое пресловутое «дно», чиновники и игроки рынка недвижимости говорят с осторожностью. Конечно, некоторое оживление в сфере сделок купли-продажи жилья отмечается, но пока оно не приобрело масштабного размаха. Поскольку из-за кризиса часть строек была заморожена, а новое жилье появится еще не скоро, возможен дефицит квартир на «первичке». Однако его пока сможет компенсировать вторичный рынок жилья. К тому же наступившее лето традиционно считается временем низкой деловой активности, поэтому вряд ли можно ожидать роста цен на квартиры. Пойдут ли цены в рост с приходом сентября – вопрос открытый (http://www.102metra.ru).