Аналитические обзоры

Апрель 2009 года

Рынок жилой недвижимости Уфы на 01 мая 2009г.

Рынок коммерческой недвижимости в Республике Башкортостан переживает период становления. На общем фоне выделяется столица, где уже десяток последних лет шло активное развитие этого сектора экономики. Класс помещений, а соответственно и цены на них, в Уфе совсем недавно приближались к московским. В связи с кризисом ситуация меняется. В целом по республике картина очень разнится в зависимости от спроса и используемых строительных технологий. Не намного отстает от Уфы на рынке недвижимости Стерлитамак. Этот город уверенно занимает второе место в Башкирии по общему экономическому состоянию и первое – по благоустройству. Основными характеристиками строительства в Стерлитамаке, как и в Уфе, являются повышенный спрос и острая нехватка земли под строительные площадки.
Закономерно, что развитие рынка жилой недвижимости в Стерлитамаке, как и в Уфе идет более активно, чем коммерческой. До недавних пор ежегодно вводилось до 100 тысяч кв. м жилья. Активно действовала система ипотечного кредитования. В последние годы в Стерлитамаке, по примеру столицы стали застраиваться целые кварталы, образующие жилые комплексы и имеющие свою инфраструктуру: на первых этажах новых домов выделяются помещения под различные клиентские офисы и магазины. В городе осуществляется строительство как элитных жилых домов для людей с высоким достатком, так и наиболее востребованного жилья: одно-, двухкомнатных квартир со средней площадью и доступной ценой. Стерлитамак обладает еще некоторыми отличительными чертами: все объекты здесь идут к сдаче с чистовой отделкой, разница в цене дорогого и дешевого жилья не очень велика. Хотя как и в Уфе спрос на жилье в Стерлитамаке явно превышает предложение. В двух крупнейших городах республики прогнозируется увеличение неудовлетворенности темпами ввода жилья, поскольку строительство происходит медленно из-за недостатка инвестиций, недостаточного использования кредитных ресурсов банков. Рынок жилой недвижимости Уфы на 01 мая 2009г выглядит следующим образом. Предлагаемые данные собраны из открытых источников сотрудниками группы компаний «Эксперт-Оценка» и используются ими в подготовке отчетов по стоимости квартир.

Таблица 1 

Средняя удельная цена предложения на "вторичном рынке"
на 01 мая 2009 г., тыс. руб./кв. м
Микрорайон
Планировка квартиры
Хрущевка
Стандартная
1-комн.
2-комн.
3-комн.
1-комн.
2-комн.
3-комн.
проспект Октября (Юг)
45-52
43-50
40-50
48-61
46-60
44-58
проспект Октября (Север)
44-50
42-50
40-47
46-57
44-56
43-53
Блюхера
45-49
42-49
41-48
46-55
44-53
42-50
Российская
37-49
36-47
36-46
40-54
39-51
37-50
Комсомольская
40-52
39-45
37-45
45-57
40-47
40-46
Центр
46-58
43-57
42-56
53-74
51-63
49-60
Район Центр. Рынка
48-54
43-53
40-50
50-70
40-63
40-63
Зеленая роща
41-51
39-50
39-49
44-55
42-54
40-53
Район ТЦ Башкирия
40-50
38-48
38-47
42-55
40-53
40-52
Сипайлово
-
-
-
40-50
39-50
38-49
Черниковка
34-48
33-47
33-46
41-50
38-49
37-48
Инорс
30-39
29-38
28-36
31-41
30-40
30-39
Дема
35-43
34-43
34-42
36-45
34-43
34-40
Шакша
28-35
28-34
26-33
30- 38
28-37
27-35
Затон
33-43
32-42
31-42
35-45
34-44
34-43

Анализ комнат.

Если говорить о комнатах, то они пользуются повышенным спросом на рынке вторичного жилья. Их главное преимущество - это небольшая площадь, по сравнению c площадью квартир, следовательно, и цена комнаты меньше стоимости однокомнатной квартиры. Стоимость комнаты зависит от того, сколько собственников квартиры, сколько комнат, есть ли выход на балкон (лоджию), каков санитарный - узел раздельный или совмещенный и т.д.
Колебания цен на комнаты в разных районах города отличаются, так же как и средние цены на них. Так, в Черниковке цена за 1 кв. м комнаты в квартире со стандартной планировкой может составлять 36000 руб. за 1 кв. м, тогда как в этих же районах Черниковки цена за 1 кв. м комнаты с такой же площадью может достигать 58 000 руб. за 1 кв. м жилой площади.
Сильное колебание цен можно наблюдать в центре Уфы, так как там выставляются на продажу как комнаты в домах старой постройки, так и в новых домах, что и объясняет сильный разброс цен – от 57 000 за 1 кв.м. до 76 000 за 1 кв.м. жилой площади. Но здесь нельзя забывать про внутреннюю отделку помещений, количество комнат (хозяев) в квартире, как, впрочем, и в комнатах любого района города.
Диапазон цен и средние цены за 1 кв. м на комнаты на 01 мая 2009 года представлены в таблице:
Таблица 2
Местоположение
Средняя цена
предложения за
1 кв. м (тыс. руб.)
Диапазон цен (тыс.руб./ кв. м)
Проспект
52
40-64
Блюхера
50
42-58
Российская
55,5
51-60
Комсомольская
59,5
56-63
Центр
66,5
57-76
Район Центр. рынка
62,5
53-72
Зеленая роща
56,5
48-65
Сипайлово
48
38-58
Черниковка
47
36-58
Инорс
52
40-64
Дема
49
35-55
Шакша
38
30-50
Затон
40,5
32-52

 

Диапазон цен на 1 кв. м квартир первичного жилья на 01 мая 2009г.

Таблица 3

Местоположение
Диапазон цен на 1 кв.м. квартиры на 1 мая 2009 г.
Среднерыночная цена 1 кв.м. на             1 мая 2009 г.
Жилой комплекс/улица
1- комнатные
2-х комнатные
3-х комнатные
4-х и более комнат.
"Айгуль" (центр г.Уфы; ул. Ленина)
45-51
44-48
43-48
-
47
"Солнечный" (мкр. "Зеленая роща")
32-46
32-43
30,6-40
-
37,5
"Южный" (ул.Софьи Перовской-Рабкоров)
37-47
37-47
36-47
36-46
41,5
мкр-н "Колгуевский", ж/д № 7
43-44
42-43
41-42
-
42
ул. Цюрупы, д. 145
65
65
65
-
65
Жилой комплекс "Пушкин" (ул. Асакова-ул. Пушкина)
47
46
45
45
46
Советский район, квартал № 270А, жилые дома № 2 и № 3 (огранич. Ул. Мингажева, Революционная, Кустарная)
53
52
51
-
52
ул. Ленина- ул. Пермская
33
33
33
-
33
мкр-н Дема, ЖК "Серебряный ручей"
27-38
27-37
26-36
-
32
ул.Шмидта-Рычкова ж/д № 1 и № 2 (мкр-н Затон)
28
28
36
36
32
ул. Интернацинальная
35-38
35-38
35-37
-
36,5
п. Нижегородка
31-35
31-35
29-31
-
31,5
мкр-н Инорс-7, ул. Мушникова
31-32
30-31
29-30
-
62
ул. Валиди (Фрунзе)
50-51
49-50
48-49
-
49,5
мкр. Колгуевский, д. 1
45
45
44
-
48
ул. Цюрупы - ул. Чернышевского
70
70
70
-
70
ул. Менделеева, д. 128/1
42
40
39
-
40
ул. Бакалинская, д. 9,10
40
39
38,5
-
39
Дема-3, ул. Грозненская
32,8
32,8
32,8
 
32,8
Дема-3, ул. Ухтомского
32,8
32,8
32,8
-
32,8
ЖК "Квартал 370" ул. Гафури-Чернышевского-Красина
36-37
35-36
35-36
-
36
Чернышевского - Цюрупы, ж/д № 10, квартал 381
70
69
68
 
69
проспект Октября (около магазина "Сезон")
50
50
50
-
50

 

КОРРЕКТИРОВКИ (с приложением)
Разница цен в зависимости от различных факторов
Разница цен в стоимости 1 кв.м. жилья в зависимости от этажа квартиры:
Разница в цене квадратного метра одинаковых квартир, но расположенных на разных этажах высотных домов на рынке жилой недвижимости отличаются. Исходя из проведенного анализа рынка недвижимости для малоэтажных домов, цены на квартиры, расположенные на средних этажах, на 4% выше стоимости квартир, расположенных на крайних этажах. В многоэтажных домах, такая разница в стоимости квартир составляет 7%. Что касается новых высотных домов, там разница в стоимости квартир, расположенных на первых и средних этажах, составляет 5%.

Разница цен в зависимости от наличия у квартиры балкона или лоджии:
На основании сделок на рынке жилья, по опросу риэлторских агентств известно, что квартиры с наличием балкона или лоджии на 4% дороже, чем квартиры без балкона или лоджии.

Разница цен в зависимости от материала стен:
Наиболее дорогими являются квартиры, продаваемые в домах из красного кирпича, дешевле квартиры в кирпичных, монолитно-кирпичных домах. Характерно, что новые панельные дома строят сейчас только в Затоне, Шакше, что является еще одним из факторов снижающим стоимость жилья в данном районе.
На основании предложений на рынке жилья, по опросу риэлторских агентств, известно, что цены на квартиры в домах с кирпичными стенами или монолитными стенами облицованными кирпичом выше цен на квартиры в панельных домах в среднем на 3%, разница в цене между квартирами в панельных домах облицованных кирпичом выше цен на квартиры в панельных домах в среднем на 1,5%.

Выводы:
Данный анализ рынка жилой недвижимости показал:
1) Цены на вторичном рынке жилья Уфы за последнюю неделю апреля выросли на 0,6%. После пробития средней цены в 43 тыс. руб. за кв. метр заметно активизировались сделки на рынке недвижимости Уфы;
2) Строительный комплекс республики постепенно восстанавливает объемы строительства;
3) Увеличилось число российских банков, возобновивших программы ипотечного кредитования;
4) Дальнейшее движение цен будет определяться возможностью получения ипотечных кредитов в банках города Уфы.

Корректировка на материал стен в малоэтажных домах (3%)
Адрес
Площадь
45,7
45
этаж
3
3
этажность
5
5
материал стен
кирпич
панель
наличие балкона/лоджии
+
+
Цена
2 000 000р.
1 910 000р.
Цена за квадрат без корректировки
43 764р.
42 444р.
Цена за квадрат с корректировкой
43 764р.
43 718р.
При одинаковой площади в 50м2
2 190 000р.
2 190 000р.

 

Корректировка на материал стен (1,5%)
Адрес
Площадь
71
56,4
этаж
5
5
этажность
10
10
материал стен
кирпич
панель+кирпич
наличие балкона/лоджии
+
+
Цена
3 060 000р.
2 400 000р.
Цена за квадрат без корректировки
43 099р.
42 553р.
Цена за квадрат с корректировкой
43 099р.
43 191р.
При одинаковой площади в 50м2
2 150 000р.
2 160 000р.

 

Корректировка на налицие балкон/лоджия (4%)
Адрес
Площадь
47
45
этаж
5
1
этажность
5
5
материал стен
панель
панель
наличие балкона/лоджии
+
-
Цена
2 070 000р.
1 900 000р.
Цена за квадрат без корректировки
44 043р.
42 222р.
Цена за квадрат с корректировкой
44 043р.
43 911р.
При одинаковой площади в 50м2
2 200 000р.
2 200 000р.

 

Корректировка этажность многоэтажных домов (7%)
Адрес
Площадь
45
45
этаж
7
9
этажность
9
9
материал стен
панель
панель
наличие балкона/лоджии
+
+
Цена
1 930 000р.
1 800 000р.
Цена за квадрат без корректировки
42 889р.
40 000р.
Цена за квадрат с корректировкой
42 889р.
42 800р.
При одинаковой площади в 50м2
2 140 000р.
2 140 000р.

 

Корректировка этажность малоэтажных домов (4%)
Адрес
Площадь
31,3
31
этаж
4
5
этажность
5
5
материал стен
панель
панель
наличие балкона/лоджии
+
+
Цена
1 550 000р.
1 480 000р.
Цена за квадрат без корректировки
49 521р.
47 742р.
Цена за квадрат с корректировкой
49 521р.
49 652р.
При одинаковой площади в 50м2
2 480 000р.
2 480 000р.